2021年天津购房指南（一）基础篇
其实想写这个购房系列的文章，想了好久，不知道如何下手，因为太多，我尽量写的详细写，也有可能篇幅比较大，大家可以收藏慢慢看，我会整理一些大家比较常见的问题。系统说一下天津的购房政策，户籍政策，上学政策，转学政策和在房子上的选择、区位上的选择、学区房的选择上出现的问题。分为几篇文章，希望我的文章能让你在买房的道路上少走弯路。关注老王，天津买房不迷路。老王带你上高速。
先说一下天津市的限购限贷政策，先上图
来咱们细化天津名下无房的情况下：
1. 天津户籍（包含集体户）成年单身未婚，天津名下无房，无贷款记录（征信为准）除滨海新区以外，可买一套房。首付比例30%。
天津户籍（包含集体户）成年单身未婚，天津名下无房，有贷款记录（征信为准）除滨海新区以外，可买一套房。首付比例60%。
2. 天津户籍（包含集体户）天津家庭为单位，夫妻（包含离异带未成年人子女）双方天津名下无房，无贷款记录（征信为准）除滨海新区以外，可买两套房。首套首付比例30%，二套首付比例60%。
3. 天津户籍（包含集体户）天津家庭为单位，夫妻（包含离异带未成年人子女）双方天津名下无房，有一条贷款记录未还清（征信为准），除滨海新区以外，可买两套房。首套首付比例60%，二套房需全款。
4. 天津户籍（包含集体户）天津家庭为单位，夫妻（包含离异带未成年人子女）双方天津名下无房，有一条贷款记录已结清（征信为准），除滨海新区以外，可买两套房。首套首付比例60%，二套房首付比例60%。
5. 天津户籍（包含集体户）天津家庭为单位，夫妻（包含离异带未成年人子女）双方天津名下无房，有两条贷款记录（征信为准）一条贷款已结清一套贷款再还状态，除滨海新区以外，可买两套房。首套首付比例60%，第二套需全款。
6. 天津户籍（包含集体户）天津家庭为单位，夫妻（包含离异带未成年人子女）双方天津名下无房，有两条贷款记录（征信为准）两条贷款记录均未结清，除滨海新区以外，可买两套房，需全款。
咱们细化天津名下有房的情况下：
1. 天津户籍（包含集体户）成年单身未婚，天津名下有一套房，除滨海新区以外。天津其他区域限购。
2. 天津户籍（包含集体户）天津家庭为单位，夫妻（包含离异带未成年人子女）双方天津名下有一套房，无贷款记录（征信为准）除滨海新区以外，可买一套房。首套首付比例60%。
3. 天津户籍（包含集体户）天津家庭为单位，夫妻（包含离异带未成年人子女）双方天津名下有一套房，有一条贷款记录已结清（征信为准），除滨海新区以外，可买一套房。首付比例60%。
4. 天津户籍（包含集体户）天津家庭为单位，夫妻（包含离异带未成年人子女）双方天津名下有一套房，有两条贷款记录（征信为准）一条贷款已结清一套贷款再还状态，除滨海新区以外，可买一套房。首付比例60%。
5. 天津户籍（包含集体户）天津家庭为单位，夫妻（包含离异带未成年人子女）双方天津名下有一套房，有两条贷款记录（征信为准）两条贷款记录均未结清，除滨海新区以外，可买一套房，需全款。
大家别觉得我墨迹，其实我写的时候也觉得墨迹，但是很多人还是搞不清楚限购限贷的政策，所以我系统的写一遍，仔细读一读肯定能看明白。我在贴上一个简易版的图片，大家对比着看。
在把大家比较关心贷款情况跟大家说一下，很多人不确定贷款年限和利率的细节问题，直接上图对比着解释更清楚一点。
贷款年限这个不细说了，基本上现在年轻人买房都能贷满最长时限，当然，这个也是根据具体家庭情况而决定的，选择最适合自己的就好，根据自己的实际收入和家庭情况来决定就可以。
我们主要来说一下，贷款的几种方式上的选择和贷款利率的选择，（划重点，这块仔细读读，你买房绝对用的到）
首先，我们来说一下贷款方式，现在目前主流的贷款方式主要分为商业贷款、公积金贷款和组合贷款三种。
如果你有天津公积金买房一定要用公积金贷款。为什么？因为利率低啊，还的利息少。省钱啊。我给你贴上一组图，你自己对比一下。
以60万贷款为例，为什么用60万举例，因为天津首套房公积金贷款最多可以贷60万（天津铁路公积金除外，铁路公积金可以贷款120万）贷款时间都是20年。等额本息的还款方式。商业贷款和纯公积金贷款每个月差540块钱。如果你有天津公积金，我劝你一定要用，每个月省500多，买排骨吃他不香嘛。
但是说实话，老王心里明白。目前买房人群大部分还是用的商业贷款。因为新天津人是目前买房的主要人群，这些新天津人都有一个共性，那就是大部分都不在天津工作，不在天津工作就没有天津的公积金，所以只能商贷。所以我们说说商贷。
商业贷款主要分两种：等额本金和等额本息。
1、什么是等额本息？
目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的还款方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还款给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
2、什么是等额本金？
每月的还款额不同，它是将贷款额按还款的总月数均分（等额本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额， 所以等额本金还款第一个月的还款额最多，之后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息法少，该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高。
其实简单通俗的讲就是说，等额本息每个月还一样的，等额本金越还越少。说这么多估计你们也懵圈，我给你举个例子让你们看看。
以100万为例。贷款时间25年。首套房，LPR利率4.65+30基点,为基础。
可以看出总利息相差12.42万。但是这是前提您这套房子要还满25年的基础上。
老王之前曾经调研过天津市商业贷款的贷款的还款周期基本都是在5到10年左右。其实这个数据已经还算准确，毕竟现在很少有房子可以住一辈子，5到10年这个周期刚好是一个家庭置换的节点。
所以我就拿以上的例子有给大家算了一笔账。
其实通过这个表可以看出来。如果5年还清贷款的话，两种方式还银行的利息几乎没什么太大的差别。10年还清银行贷款的情况下，差的也不是特别多，才差了4万左右的利息。但是您看一下，您前10年的还款压力是不一样的。所以老王还是建议大家选择等额本息，请记住，没有任何的金融贷款会比房贷更低了，手里留着现金流还是有必要的，要学会合理的利用好金融杠杆。毕竟房贷是可以随时还款的，而且房贷的计息方式是前置的，截止当前的，提前还款后面的本金是不计息的。其实怎么看怎么合适。当然这都是个人建议哈。
然后咱们在说说现在利率，什么是LPR?
贷款市场报价利率（LPR）由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。
LPR报价行目前包括18家银行，每月20日（遇节假日顺延）9时前，各报价行以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，并向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR，于当日9时30分公布，公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。
从这张LPR走势图可以看出来，LPR基准利率连续12个月未变。说明什么呢？说明MLF利率稳定。政府工作报告提出，宏观政策要继续为市场主体纾困，保持必要支持力度，不急转弯，根据形势变化适时调整完善，进一步巩固经济基本盘。稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。把服务实体经济放到更加突出的位置，处理好恢复经济与防范风险的关系。说的多清楚。
其实通过看近两个月CPI指数的走势来说，连续两个月都在负值，PPI连续上涨，环比上涨。CPI仍是货币政策核心关注的指标，通胀暂时不对货币政策构成较大掣肘，下一阶段LPR将大概率继续保持稳定。
说跑偏了，咱们继续说，说着说着就开始预测了，这毛病得改改。其实我要表达的意思通俗来讲就是说LPR短期内不会有什么变化，而天津的贷款利率应该是在全国来讲都算低的。目前市面上主流银行还是执行首套上浮30个基点，二套上浮60个基点。在天津贷款买房还是合理的.
不管在哪买房子，大家都是会关心一个问题，那就是税费。不管您买新房还是二手房。都会涉及到。那么老王就给大家普及一下，在天津买房子您需要交多少的税？
首先说，新房来说涉及的税费比较少
二手房税费涉及的就比较多一些
其实税费这块大家倒不用有什么顾虑，都是交到政府部门的，而且都会有票据，但是买房的时候尽量选择一些税费比较低的，省钱不是。
其实写到这里写的都是买房的最基础的东西，当然还是会有很多人会不清楚，所以今天就系统的把这些都写出来了，我会尽量把关键的问题写的全面一点。
户籍政策
目前天津户口的主流获取方式也就两种，一种是海河英才，另一种是积分落户。
其实说到海河英才，您肯定不陌生。毕竟大部分客户都是通过海河英才获得的天津集体户，从而获得天津的房票。政策很宽松，符合条件的办理起来很容易，不符合条件的，想想办法，还是可以办理。懂的，说到这肯定明白，毕竟有些话上不得台面说。
另一种是积分落户，这个比较适合在天津本地工作的，毕竟如果真的不在天津工作的话，积分落户还是比较困难的特别是去年积分落户从140分降到了110分，政策还是比较友好的。毕竟只要你在天津有一份稳定的工作，很容易，几乎无门槛，我一会把积分那个分指标贴上，大家对照着来，
申报流程：单位注册→填写申请人信息→网上测评→上传材料→提交审核。联办部门经办流程为：审核受理（补正）→确认分值→公布（复核）分值→公示入户名单→发放准迁证。
其实我心里很清楚，大家来天津落户，百分之90的人都是为了享受天津的高考优势，毕竟明显的分差在这摆着，很多人只是知道有分数差别，但是并明白其中到底差别在哪里。所以接下来，我们说说学区。学区这个毕竟从小学到高中，比较多，篇幅比较长，我想单独写一篇文章，毕竟这个都是大家特别关心的问题，我就好好写，详细着点写，然后您仔细读。慢慢品。未完待续，接下篇。
想要了解更多天津房产、教育政策的请关注隔壁王老师。
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