东莞城市更新项目大数据分析：未来潜力巨大！
东莞市位于粤港澳大湾区核心区域，与广州、深圳相邻，地理位置优越，是粤港澳大湾区的制造业重镇。2018年，东莞市土地开发强度已逼近五成，在城镇化过程中，土地资源和承载能力的瓶颈日益突显，亟需通过城市更新盘活存量土地资源，优化城市功能布局，补足公共设施短板，全面提升东莞的城市品质和综合承载力。
2018年，东莞市发布《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号)成为了东莞市城市更新的一个转折点，从此东莞城市更新跨入了一个新的阶段，整个市场发展进入快车道。
《意见》实施以来，吸引了大量房地产开发企业前往东莞拓展城市更新项目，城市更新的节点较为繁杂，其中东莞市城市更新的关键节点主要为标图建库动态调整、前期服务商招引采购及成交、更新单元划定方案、单一主体挂牌招商、“1+N”总体实施方案且此类节点有官方对外公示的数据，因此本次从这5个节点对东莞市城市更新项目进行统计和分析。
根据东莞市政府公开的信息不完全统计，2020年东莞市共发布标图建库动态调整公示地块90宗，涉及面积550万m²；前期服务商招引/采购结果公示174个，涉及面积4386万m²；更新单元划定方案批后公告11个，涉及面积216万m²；更新单元单一主体挂牌招商结果公示3项，涉及面积48万m²；“1+N”总体实施方案公示52个，涉及面积224万m²。
01标图建库公示项目统计
据东莞政府官网公开信息不完全统计，2020年东莞市共发布标图建库动态调整公示90宗，涉及面积550万m²。主要分布在8个镇街，其中，东城街道入库地块数量40个，占比44%，调整入库面积297万m²。
02前期服务商结果公示项目统计
自2018年东莞城市更新改革政策推行以来，东莞市吸引了大量房地产开发企业前往拓展城市更新项目，竞投前期服务商资格是各大房地产开发企业拓展东莞城市更新项目的主要路径。据公开数据不完全统计，2018年至2020年，东莞市共发布前期服务商招引/采购结果公示262个，涉及面积达7782万m²。按年份统计，2018年全年共有7个项目发布结果公示，涉及面积167万m²；2019年全年共有81个项目发布结果公示，涉及面积3229万m²；2020年全年共有174个项目发布结果公示，涉及面积4386万m²。2020年全年成交的前期服务商的项目数量较2019年全年环比增长114.8%，涉及项目面积较上年环比增长35.8%，增长迅猛，彰显东莞城市更新市场日趋火热的态势。
2020年全年东莞市共发布前期服务商招引/采购公告188个，前期服务商招引/采购结果公示174个，涉及面积达4386万m²。，结果公示中，除东莞市洪梅镇河西片区“工改工2单元”前期服务商招引项目中止招标外，其余173个项目均成功确认前期服务商。
表：2020年东莞前期服务商中标项目面积Top10
在东莞市各片区中，东部产业园片区发布前期服务商招引/采购结果公示数量最多，共计38个，同时涉及面积亦最大，达1060万m²。各片区项目数量及相关面积如下图所示：
图：2020年东莞前期服务商招引/采购结果公示项目片区分布情况图
在各镇街分布中，黄江镇发布的前期服务商中选项目最多，共计14个，涉及面积445万m²。其次是虎门镇和万江街道发布前期服务招引/采购中选结果分别是12个和11个，涉及面积分别为454万m²和209万m²。
图：2020年东莞市主要镇街前期服务招引/采购中选结果公示数量及面积分布图
据统计，在东莞市城市更新单元前期服务商招引/采购结果确认中选的173个项目中，旧工业区改造有103个，占比60%；旧村改造有70个，占比约40%。
按中选企业类型分，2020年确认成交的173个城市更新前期服务商中，民营企业占比达97%，国企占比为3%；上市公司共56个，占比32%，非上市公司共117个，占比68%。
据公开信息不完全统计，2020年东莞市前期服务商中选项目中，对应的前期服务商涉及有前融活动的项目共计36个，占比21%，非前融项目有137个，占比79%。
东莞市火热的城市更新市场吸引了大批房地产开发企业进入。据统计，在2020年东莞市已发布前期服务招引/采购中选结果的173个项目中，共涉及90家企业通过直接操盘或通过控股公司、组建联合体等形式介入参与，其中不乏万科、保利、恒大、碧桂园、华夏幸福、龙光、星河和奥园等品牌实力房企。2020年，海德集团于东莞市通过获取前期服务商资格介入的城市更新项目数量最多，达13个；万科集团获取得的前期服务商项目面积规模最大，涉及面积324万m²；此外，恒荣、华夏幸福、龙光、星河、奥园、恒大等20家房企也均在东莞获取3个及以上的前期服务商项目。
（注：上图所展示的仅为获取前期服务商项目数量在4个及以上的企业，4个以下的企业受篇幅限制暂不列出。对于通过联合体的形式获取前期服务商项目的，参与联合的各家企业分别单独统计。土地整备与拆迁安置综合服务项目不列入统计表）
03更新单元划定方案项目统计
据公开数据统计，2020年全年东莞市共有11个项目获得了更新单元划定方案的批复，更新单元总面积216万m²，规划建筑总量518万m²。
按区域划分，获得了更新单元划定方案批复的项目主要集中在东城街道、万江街道、大岭山镇、厚街镇、虎门镇、黄江镇和谢岗镇，其中以东城街道项目最多，占全市项目的28%。
从更新方向上看，在已批复的项目中，以旧厂改居住、商业或旧村改居住、商业的项目数量较多。更新模式基本为单一主体挂牌招商模式，仅有一个项目采用土地原权利人自行改造的模式。
04单一主体挂牌招商项目统计
据公开数据统计，2020年东莞市共有3宗项目通过单一主体挂牌招商模式进行挂牌招商且均已确认收购主体，3宗单一主体挂牌招商项目现状复杂程度各异，各有亮点，具体如下表所示：
表：2020年东莞市单一主体挂牌招商模式城市更新项目挂牌招商情况
05“1+N”总体实施方案公示项目统计
据公开数据统计，东莞市2020年全年共计公示“1+N”总体实施方案52个，涉及项目面积224万m²。
各镇街中，凤岗镇公布“1+N”实施方案公示的项目数量及面积均为全市第一，共6个个项目涉及面积39万m²；道滘镇、东城街道、塘厦镇各公示5个，涉及面积分别是23万m²、32万m²和7万m²。
按照改造模式进行分类，2020年东莞市公示的“1+N ”实施方案中，工改工项目为21个，占比40%，工改商住项目为15个，占比29%，工改居项目为10个，占比19%，工改工（M0）项目为4个，占比8%。
以近期我司服务的东莞市塘厦镇林村社区里牙塘工业区项目为例，项目位于塘厦镇北侧，莞深高速、龙林高速、东深公路贯穿而过，是东莞东南部的交通枢纽，与深圳中部接轨的门户。区位优势明显。
项目研究范围面积总计93.58公顷，单元内所有建筑物纳入拆除范围，拆除范围面积约81.05公顷。在对项目本体进行充分研究分析的基础上，核查其总体规划、近期建设规划、更新专项规划及相关政策规定，综合评价其立项可行性。严格按照政策对其规划功能及指标进行研究，进行空间布局和概念设计，并综合论证规划、产业、运营及时间节点等层面的实施保障，整体测算产业更新综合效益，提出项目所面临的重点难点及相应的解决方案。新世界集团于2020年10月中标东莞前期服务商，在2020年东莞前期服务商中标项目面积排名前五名。
