太疯狂了！福州仓山区这个新房项目，二期开盘计划提价10%，单价直接触顶3万6，究竟谁给它的勇气？
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01|中骏世界城璟悦
要说怎么不是人比人气死人，上期咱们刚刚分析完南三环的首开国仕府，2016年8月份15038元/m²的楼面价拿下的地块，如今5年时间过去了，838套房源去化率还不到30%，去化之路何其艰难。反观今天咱们所要分析的璟悦，去年2月份才拿的地，楼面价13815.59元/m²，结果今年1月底刚上市到4月底，八百多套的房子基本就去化一空了，目前仅剩下81套，差距之大，令人咂舌。
一个不到2万5的价格卖了2年多，一个一开盘就要3万3左右的价格，还去化一空。如今二期一千多套马上又要上市了，据悉同比一期还要提价10%，也就是说可能要到3万6左右，接受不了的，认筹机会都没有。可如此霸气，为何还迟迟不开盘，我想估计是恰巧碰上了，人民网点名福州新房价外加价的乱象，所以才不敢强加精装费和捆绑车位上市，并非人家没有勇气开出这个价格。
02|交通配套
璟悦之所有胆开出3万6的价格，凭借的不是它的楼盘品质，因为在它的宣传海报里，也很少提及它的园林景观、圈层优势，或者类似国仕府一梯一户的温养奢宅设计。在品质这一块，该盘本就没有太大的优势，顶多就算是一个难得的纯商房社区罢了。这在如今安商房盛行的新房市场中，称得上是一大优势，但我想还不足以支撑起它3万6的野心，购房者更多是为地段、为配套而买单。
该盘地处仓山区腹地位置，正沿仓山区南台大道，滨海快线三叉街站就在家门口，距离地铁一号线三叉街站也才500米不到的距离，都是举步即达。至于一直大力行销的TOD4.0模式，个人认为在三叉街板块，这顶多就是锦上添花的作用，不比螺洲榕耀之城的TOD模式，其最终构成的意义远大于三叉街。而商业配套方面，璟悦自带有14万方的商业体，但距离万达的路程却要接近2公里，所以从交通配套来说其实则徐道壹号更有优势，距离会更近一些。
03|楼盘品质
说到品质这一点，我认为璟悦也是幸运的，同板块，则徐道壹号B区配有30%的安置房，滨海首府安置房占比80%，雲樾东升配建533套的安置房，建总领筑虽是纯商房，但是产权只剩43年左右。反观璟悦，只有地块E配建了2.4万方的公租房，一期跟二期都是完美的纯商房社区，相比混搭安置房的社区，纯商房是璟悦敢叫高价的第一要素，也是保证该盘未来居住品质的关键所在。
另外，在产品定位方面，中骏世界城毕竟是首次进驻福州市场，因此即便有幸拿到这么好的地块，但为了能够打好第一炮，还是主打中小型产品。包括98平和110平的3房，以及118平、128平、143平这三款4房户型。所以从产品定位上来看，璟悦还是主打中端市场，高端还是属于建发养云、桂语映月等。因此在小区配套方面，就不要抱有太大的期待了，有个人车分流就很不错了，其它休闲、健身、散步啥的，楼下综合体都有，但自然也是福州人民共有的。
04|价格表现
我们查看了一下幸福里APP，里面所体现的璟悦价格还是32500元/m²，本文开头已经说了，这其实就是一期的备案价格。但是最近接到销售人员的电话，已经明示了领导要求报价3万6，而且还要捆绑车位，能接受就预约，不能接受就不要预约，因为领导不要水筹。这不禁让我想起了上个月偷偷去化的保利阅云台，没有升筹的客户也是不让预约，同样都是底气十足，同样是不愁卖。
当然，我们永远要记住一点，当销售告诉你要3万6的时候，实际价格应该只会在三万四五，应该卖房总是会有一个报价，等到真正开盘之时才好打折促销，从而降低销售难度。因此我们暂且按3万5来算，璟悦的3房户型大约会在330万左右，4房户型会在380万到500万之间，车位由于配比充足，因此一个平均28万应该是够了，全部加起来3房的就是360万，4房起步价400万。但结合前面的品质分析，个人建议预算能到500万左右的家庭，建议绕过。
05|竞争优势
对于璟悦，个人整体的看法就是，地段不错，楼盘还行，产品竞争力也挺不错。作为中端改善的家庭，我觉得该盘的整体条件都挺符合，放眼整个仓山的新房市场当中，除了则徐道壹号A区有得一拼以外，其它新房项目基本很难与之抗衡。但由于则徐道壹号主打130平跟143平户型，参考32500的均价来算，总价分别是422万跟465万左右，入驻成本会比璟悦来得更高，刚需吃不消。
所以如果是买来自住的话，我觉得璟悦95平到118平这3款应该是不错的，因为没有什么竞品。但是128平跟143平这种大户型，就得直接面临则徐道壹号的竞争，往远了说，还有鼓台市中心一带的品质房要竞争。比如金域中央、万科广场、融侨锦江、融信澜郡等。比地段比配套人家不比你差，论品质比你还好，那么地段优势就无法发挥了，所以中低端的产品定位也是该盘去化的关键。
06|总结收获
文章结尾，我只想建议大家，璟悦买来自住是可以的，但如果作为投资投机行为，或者高端改善的家庭建议绕过。因为最终如果真的按三万五六的价格开盘，那么加上税收，加上装修，算上利息，你的持有成本是不低的，保守估计三年后如果达不到4万单价，那基本是要亏本的。如果是高端改善家庭的，家里不缺房子的，我认为璟悦的品质是无法满足你的改善需求，盲目花500万左右的价格进场，未来再转手的难度会比较大，因为品质无法满足高端的市场。
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