那个半年涨5000的北滘新城，冷静下来了吗？
选盘思路为，一看地段、二看轨道、三看配套，未来必须看产业。
这期，我们就从北滘新城说起。
北滘新城位于三龙湾潭洲国际创新城的东部，同时也是三龙湾创新集聚带核心。2020年北滘镇GDP达到673亿，是整个三龙湾GDP最高的镇街。
北滘新城处于一线临广板块，拥有广州地铁7号线和佛山地铁3号线；板块内高楼林立，配套逐渐完善，是产业最优、城市面貌最好的临广板块之一。
上半年的北滘新城，可算是赚足眼球！冲破4万/㎡，半年涨5000元/㎡，楼面价18843元/㎡刷北滘新高.....
从8月市场情况来看，北滘新城回归理性，房价对比起7月，有所回落。
但不可否认的是，一线临广的北滘仍然是置业热点，目前北滘新城及周边在售楼盘有7个，由于时间有限的关系，我们就挑选值得看的几个楼盘。
价值逻辑：
从地段价值看：中心区>益丰TOD片区>外围区；
与地铁距离看：中心区>益丰TOD片区=外围区；
从配套兑现看：中心区>益丰TOD片区>外围区；
综合来看，如果首付预算充足的，可入配套已兑现的中心区；若首付预算一般的，可选择规划加持的益丰TOD片区；外围区需要慎重考虑，片区不属于新城板块，短期内配建兑现慢。
看盘思路：
1.置业需求：首付预算70万以上、三四房住宅。
2.线路：先看中心区，再看益丰TOD片区，外围区规划及发展不及前两者好，可省略不看；尾盘、别墅、大平层、未入市项目有需要再看。
3.入选楼盘：中海悦林熙岸——合景天銮—— 美的云悦江山——绿城杨柳郡
/ 片区情况 /
在地段、配套、轨道交通等多维度对比下，中心区是配套最完善、价值最高的片区；但从开发程度来看，中心区开发基本饱和，往后的宅地供应需要看益丰TOD片区及外围区域。
中心区域是北滘新城最核心片区
片区内有美的总部产业加持，就业人口较多，生活配套完善，有北滘商业广场、美的悦然广场、北滘公园等配套，生活气氛成型。
轨道交通方面，片区内拥有佛山3号线和广州7号线2条地铁，并交汇于北滘新城站。3号线首通段将于2022年年底开通，广州7号线将于今年年底开通。
益丰TOD片区是广州7号线的停车场上盖
益丰TOD片区位于北滘新城的西北侧，是近2年新规划开发的片区，规划有和祐医院（在建中）、九年一贯制学校等配套。
目前，片区内生活配套及居住气氛不及中心区域板块，城市面貌以未开发土地及农田为主，短期内仍须依靠中心区补给。
另外，虽然片区命名为益丰TOD片区，但实际上是7号线的停车场上盖，部分地块项目与7号线终点站美的大道站有一定的距离。
外围区有3号线，但优质配套需依靠中心区
金地翠园、花样年卓越美的好时光等项目，属于北滘新城外围区，现规划为北滘TOD周边片区，距离北滘新城中心区直线距离约2.4公里（从高村地铁站至北滘商业广场测量）。
虽然周边有3号线途径，但缺乏优质配套，且城市面貌较差，以村居、工业区为主。
教育配套方面，比较薄弱、质量一般，目前有高村小学、西滘小学、华附北滘学校，规划有广外附属顺德外国语学校及3宗教育用地。
但按照北滘今年招生政策，华附北滘学校虽然位于生态城片区内，但根据今年招生地段为君兰居委会，这说明，该学校并不能真正属于片区内配套。
/ 项目情况 /
跑盘线路如下图所示：先看中心区的楼盘，再到片区感受体验配套，再看益丰TOD片区的楼盘。
第一站：中海悦林熙岸
——北滘新城房价天花板
项目于2020年5月入市，首入即“巅峰”，首批备案价为3.3-3.5万/㎡；甚至今年上半年有部分单位冲破4万/㎡。
从地理位置上看，位于北滘新老城区交汇处，距离北滘新城站约300m，周边城市面貌较完善，教育、商业等配套相对充足。
项目占地7.6万㎡，容积率2.2，偏改善产品。目前在售99-143㎡三四房，价格对比上半年有所下降，价格区间为2.8-3.3万/㎡。
第二站：合景天銮
——中心区在售老盘，社区成型
合景天銮，是北滘新城的老一手盘，于2017年11首开，现在小区一期已交付入住，小区初步成型，居住氛围相当不错。
项目距离美的大道站约500米，到北滘新城商业区也较方便。
项目由18栋高层住宅楼组成，分四期开发，总户数2263。目前在售9栋95-105㎡三四房，带装修，价格区间2.5-2.8万/㎡。
第三站：美的云悦江山
——主打人才小镇，配建三龙湾2大重点项目
美的云悦江山位于美的大道一侧，距离美的大道站约1km。
项目分东西A-B地块分区开发，以人才小镇为卖点，涵盖三龙湾国际学校及三龙湾顺德国际智慧港、院士别墅群、城市展览会客厅等配套。
目前在售A地块住宅，建面约93-125㎡的三四房，2梯4/6户设计，带装修，售价为2.4-2.7万/㎡。
第四站：绿城杨柳郡
——地铁车辆段上盖，不是地铁站上盖
与云悦江山一路之隔，临近潭洲水道，与陈村隔河相望。
项目占地11万㎡，分三地块四期开发，内部配备一所幼儿园。目前在售6座、20座、22座，产品涵盖85-119㎡三四房，均价约2.4-2.6万/㎡。
值得注意的是，项目是广州7号线车辆段停车场上盖，第一层为地铁停靠站，第二层为停车库，第三层为楼盘。
对于停车段上盖，这种新样式目前在佛山市面上未有成品，地铁进站噪音和震动有没有影响是个未知数，须谨慎考虑。
另外，该项目虽然设有地铁停靠站，但非上落乘客的站点，与最近的地铁站美的大道站直线距离约1.3km。（佛山TOD项目分析将于近期推出，敬请期待）
/ 写在最后的温馨提示 /
天气炎热，请注意防暑。
在午饭时间可以在美的总部、盈丰商务总部等写字楼周边走走，观察片区的人流情况；而北滘商业广场、美的悦然广场业态比较丰富，可以前往就餐购物，体验片区商业配套。
今年降价潮来的比较早，接下来到年底，开发商会以价换量，购房者可以多看、对比多盘后再做选择，哪怕不是最低价购入也不需要太在意，片区拥有非常好的产业基础，不断有产业人口流入，从长期来看，价值还是会兑现。