海珠创新湾的价值分析
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这是拿铁房产观的第108篇原创
2019年10月1日，广州市政府正式批准海珠创新湾（沥滘片区）城市设计及控制性详细规划。
自此，创新湾又成了海珠除琶洲以外的又一重大引擎，带领城市面貌改善及产业升级。
琶洲互联网企业都快要入驻了，创新湾这边什么情况呢？
目前看到的是100大厦还有一个0没有完成，琶洲那边只卖了一块地铁上盖的TOD项目，而创新湾这边呢，地已经卖了好几块了，都是四万多的高价地。
01
创新湾的现状
由于南向望江，往北连接琶洲和珠江新城，注定了创新湾的位置具有很强的优势。
这个片区适合打造成临水商务区，海珠就是一个岛，岛上地有限，每一块都很珍贵，自然就不会便宜卖，所以房价就很高。
从规划图来看，商业地块是不少的，但是住宅也很多，且西边好像还保留了一些工业用地。
往东又没有太大作为，只能是拆掉旁边的几个村，不过沥滘这个硬骨头有多难啃想必你也是知道的，就连广佛线开通都极其艰难。
目前看来，创新湾引入的企业一般，以小微企业为主，且没有像金融城和琶洲一样的产业聚集效应。
但是房价呢，都已经突破十万了。
而周边的情况怎么样呢？大概是这样的。
大部分都是城中村，交通不方便，商业缺乏，教育也一般，当然这个是需要后期逐渐完善的，只不过完善的时间有点长。
个人认为可能至少还要7-10年才有一个初步雏形。
现在的海珠创新湾无非就是那几栋写字楼而已，但是规划和宣传早已上天，看过观澜府或观云府的沙盘你就知道了。
规划先行，拆迁跟上，本身是没什么问题的，但是我们看看目前沥滘的拆迁进程你就知道了，估计没个10-15年，真的很难有大的改观。
你也可以说我缺乏想象力，那你就和黄埔比吧，鱼珠建好了，可能创新湾都还是老样子，鱼珠已经定向出让商务用地建488米标杆写字楼了，估计下个月就知道是谁，而创新湾停滞不前，还得看村民的脸色。
从标语就可以看出，大家拆迁意愿多么不强烈。
隔壁房子都卖10万+了，你应该按10W一方补偿我。
02
限价下的海珠
要清楚创新湾能不能买，有没有价值，我们除了要看规划落地的效率，同时也要看政策引导下的市场结果。
黄埔的效率有目共睹，造得快就是有优势，市场的结果是什么，是共识，那我们就从价格端来分析。
整个海珠除了滨江东到万胜围沿江一带的价格比较贵之外，其他地方还是比较平均的。
海珠卖地是最成功的，地价上去了，房价也上去了。
未来西南和南边沿江一带的房子的价格也会跟着上去，毕竟一手都卖7-10万了。
但限价似乎对海珠没有影响，比如沥滘二手的珠江御景湾限价3万多，隔壁一手的天悦江湾10万起。
同样在对比一下石溪的观澜府时代大家，和隔壁的二手普遍4-6万，这些新盘都是7-10万起。
不知道是没有限价，还是说，反正有钱人都是全款去买，限不限无所谓呢。
03
创新湾的回报
海珠局部热门板块的涨幅是领先全广州的，比如赤岗、琶洲。
其他地方比较平均，但个别热门板块的网红盘还是很不错的，比如光大花园、逸景翠园等。
那创新湾这边情况如何呢？
上表的价格是以平均成交价为主。
从涨幅上来看，罗马家园是比较大的，网红盘，受关注度比较高。
而之前卖地的那些一手，回报并不理想，一是由于它们在2019-2020年卖的时候本来价格就透支太多。
二是由于都未满二，过了421之后就没有成交了，金融街融御更是夸张，看到隔壁的时代大家卖10万，业主纷纷挂牌10万，实际没有一套成交。
所以这些次新的一手回报还没有二手的高，并不是因为未满二的原因，主要还是总价太高。
那同样，当下你以7-8万的价格去买中海三观，跟2019年5-6万去买石溪那些一手有什么区别，都是要站岗至少5-7年的一个周期，而且会完美错过最佳出手时机。
从创新湾的这些总价超过700万的二手来看，性价比非常一般，输过天河东和黄埔鱼珠一带，所以未来预计有一定的回调，买入价格需谨慎。
04
展望创新湾
不是说创新湾不能买，而是要区分具体的楼盘以及价格。
除了一手的那些新盘，二手楼龄普遍偏旧，虽然什么南洲、东晓南、石溪都在创新湾的辐射范围内，但未来的价格不受创新湾发展的影响。
创新湾影响最大的第一是像罗马家园这种近距离接触的大花园社区，第二主要影响的还是一手的价格，二手价格影响会梯次递减。
就像珠江新城金融城涨得那么好，隔壁员村东圃的老旧物业依然没有涨。
所以，什么东晓南、石溪的那些大部分都不会辐射到，你们是属于整个广州的刚需，不要指望旧改和创新湾的未来对你的拉动。
广州第三批的交通规划也要准备上报了，创新湾这里除了广佛线继续向东延伸外，其他并没有什么利好，10/11号线也不是在近距离范围内。
如果想要投资创新湾，不是价格贵了，就是时间早了。
动不动10万起步的价格，还不如去买天河，去买赤岗琶洲。
但是有一点，未来整个海珠区的珠江西岸一带，会形成高端楼盘的富人集聚区，给你一种高不可攀的感觉。
不过，这种感觉是有钱的二手买家可能看不上，看得上的又买不起。
内欧外非的状态可能还会持续5-10年，如果配套不升级，教育起不来，环境没有大的改善，光靠江景去吸引土豪，那泡沫还是有点大的。
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