武汉公积金贷款额度是怎么计算的
文章的宗旨：科学使用公积金，让您利益最大化
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在做购房计划时，有公积金缴交记录的购房者，势必会开始盘算“如何最大限度的使用公积金贷款额度”这档子事（因为公积金房贷利息太低了）。然而这个公积金贷款额度的最终确定，是由个多维度共同决定的。现在笔者带您来盘一盘。
一、公积金贷款额度计算公式（你总是绕不开它的）
以上两个公式是对贷款人做了两个维度的考核，公式一是对偿还能力的考察，通过拆分公式的组成来说，它表达的意思是你每个月拿工资的35%来还月供可以还多少？12个月（1年）你能还多少？按照你申请的贷款年限来看，你又能还多少？总的来说，就是你在贷款期限内，以你目前的公积金基数为参数，核算该期限内，你能还多少钱（即，你可以贷多少钱）。公式二是对公积金余额的考察，核心点有两个，一个是公积余额有多少？另一个是你公积金缴存的月份有多少（相应的时间系数会出来），按照图片中精简版的表达，例如：余额有2万，时间为2年，那么这个公式可以计算出的额度是32万（2W×16）。
熟悉了以上两个公式后，你依然无法确定公积金贷款的最终额度，你信吗？因为这里面还有太多的细节要深挖一下，否则会给你的置业计划带来很多的纰漏（最坏公积金贷不下来，只能全部走商业贷款），笔者公积金贷款从业十几年，帮助过数万购房者做个公积金贷款咨询和落地，非常清楚里面的实操细节，以下内容更多的描述是实操过程中的注意事项。
二、公积金贷款额度是怎么确定的（这是一个大的前提，然后再来看细节）？
- 首套房最高贷70万，二套房最高贷50万
- 贷款成数不得高于房屋总价的8成
- 两个额度计算公式分别算出结果中的较小的一个作为参考额度
以上3点得出的3个结果经过比较后，最小值即为最终的贷款额度（这是额度确定的前提），这个前提下其实还有很多点要把握一下，例如，你如何确定公积金中心是怎么认定你是首套房还是二套房的购房者（不要你以为，要他以为，呵呵），给你案例你品一下，比如很多年前你用公积金买了一套房子，但是前几年你把他卖了，目前名下没有房产，按道理说你再买房是按照首套房来算的，结果公积金中心把你认定为二套房购房者，你是你说不是醉了。再比如说，你再商转公的过程中，你的贷款年限是要用评估公司出具的房屋剩余年限折半来参考的，搞不好30年的房贷商转公后只能贷15年，每个月的还款压力还做大了（虽然节约了利息，但是压力增加了，也不是最优解）你不深挖细节，额度这个东西就容易在置业过程中出现坑点，你的贷款规划就会发生改变。
三、公积金中心认定的套数是什么标准
- 以家庭为单位看，从来没有使用公积金贷款且武汉没有住宅性质的房产，此次购房按照首套来算。
- 以家庭为单位看，婚前各使用公积金贷款一次，公积金中心不予申请公积金贷款。
- 以家庭为单位看，第一段婚姻存续期内配偶使用了两次公积金贷款，而你那时没有交公积金，第二段婚姻存续期内，你单位给你交了公积金，但是新的家庭就没有公积金贷款使用资格了，你很好奇，但是政策认为你使用了2次公积金贷款福利（怎么规避我们可以再讨论）。
- 公积金套数核心思想是，考察以家庭为单位的武汉公积金贷款使用次数和目前名下的房产套数（俗称：认房又认贷）（实在糊涂的，绕晕了的，我们评论区讨论）。
- 婚姻存续期内的公积金使用情况可以裂变为很多可能，具体问题具体分析。
四、购买二手房公积金贷款额度如何确定
以上3个大框架是不变的，更多的还要考虑二手房本身的细节因素，哪些会制约公积金的贷款额度？
- 二手房公积金贷款时需要经由公积金中心指定的评估机构做房屋情况的评估（包括：房屋总价、建成年限、剩余年限），很多参数是很重要的，直接关系到你的额度，即使通过公式计算你可以顶格贷70万，最终你也无法贷到这个额度。这里面是有讲究的。不能生搬硬套的。
- 二手房公积金贷款，公积金中心是对房屋进行分级处理的（一共分为3个等级），每10年一个等级，每降低一个等级就会减少一成贷款额度，比如，你所购房子为2010年建成的，那么属于2级房屋，只能贷6成。也就说，房龄的老旧决定了你的贷款成数。
- 二手房贷款中，如果你的房子过老，那么对应的贷款年限就会变短，那么直接制约了你贷款计算公式的第一条中的贷款期限，也会间接的调节你的贷款额度。
五、商转公贷款额度如何确定
这个商转公又可以分为新房商转公和二手房商转公，内容有点复杂，在掌握以上四点的基础上，我们还要考虑一下是否近期有公积金提取的动作，如果近半年有这个动作，商转公暂时不能办理，要延期办理。我觉得商转公这个这个问题又需要写另外一篇来详细说明了，这里不做一锅烩了。后续再发文详说。
结语
至此，关于“公积金贷款额度”的问题就分享到这了，希望通过以上讲解，能对将要或正要申请公积金贷款的您有所帮助，同时希望您能给笔者的文章点个赞、加个关注，这是笔者做专业知识输出的动力，感谢您的支持！如您有问题需要咨询或者有业务需要委托办理，请在下方留言互动，如涉及到隐私也可以私信笔者。希望通过学习与咨询，可以助您尽早建立一个切实可行的公积金申贷规划，稳稳的抓住公积金政策带来的福利。
我们下期再见！
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