菏泽房贷首付降至20%！地产救市再一次来了？
降低首付比例是刺激居民购房的直接手段，
亦是2015、2016年全国房地产去库存浪潮中的重要推动方式。
但是”房住不炒“，”稳地价、稳房价、稳预期“的政策主基调不会改变，
这次三四五六线放松，不是让你去接盘的，而是最好的卖出机会。
一、菏泽“无房无贷”购房者的首付比降至最低20%
近日，菏泽市工行、建行、农行下调了个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比降至最低20%。小编获悉，该政策还要看具体楼盘，楼盘在合作银行申报时如果定的是20%，就可以操作，但如果定的是30%，那就不行了。不过菏泽大部分的楼盘都应该是可以按20%操作的。
首套房首付比例与贷款利率双降具体如下：
1、对无房无贷居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行20%；
2、对名下无住房有个人住房贷款记录且已结清或实际拥有1套住房但无贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行25%；
3、对名下实际拥有1套且存在相应购房贷款记录的居民家庭。申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行30%；
4、对拥有两套及以上住房且无个人住房贷款记录或有住电款记录但已经结清的居民家庭，申请贷款购买住房的，首付比例可以执行40%。同时，首套房、二套房的贷款利率分别由去年年末的5.95%、6.14%下调至当前的5.6%、5.95%。
首付两成，这个对于菏泽楼市而言无疑是重磅利好消息。以一套总房款为70万的商品房为例，首付从21w降至14w，刚需购房者前期压力将会大大降低，能够提升购房者的置业信心，刚需购房者的需求将得到很好的释放！
二、菏泽住房按揭贷款降首付，和当前菏泽房地产市场形势有关！
2018年菏泽曾取消楼市限售，结果闹的纷纷扬扬，被认为楼市政策放松，这一回还要再看看。
此次菏泽住房按揭贷款降首付，这也和当前菏泽房地产市场形势有关。
我们看一个去年的数据，根据菏泽市自然资源和规划局发布的《菏泽市市辖区2021年第三季度存量住宅用地信息公示》，菏泽城区存量住宅用地面积1533.78公顷。菏泽市市辖区存量住宅用地项目清单，仅菏泽城区（不含定陶区），就有待售项目141个，待售房屋的面积高达1096.26万平米。
另外据悉2021年下半年，菏泽市房地产市场迅速降温，菏泽市新房销售在2021年5月达到阶段性高点之后，无论是成交量还是成交均价均迅速回落。
进入2022年，菏泽市商品房市场继续调整。1月，菏泽城区整月销售新房共约1800套，相较去年12月的1900套下降了约5％，较去年1月的3100套，下降约42%。
这么大的库存量，楼市这么的不景气，直接影响的就是政府卖地困难，外地开发商来菏泽投资的意愿不高，因此需要想办法解决楼市问题。
降低首付只是其中之一，后面会不会还有其他手段，就看这个降首付能起到多大作用了。
不过菏泽楼市想要恢复购房者信心，还需要解决延期交付、烂尾跑路、安置费拖欠等问题，别让购房者买一套房，却买到一个未知数。这一点也很重要。
三、2021年各地放松政策接踵而至
地产放松来的大家预想的还要快，2021年各地政策接踵而至：
除菏泽，重庆、赣州首付都降到了20%之外，今年以来也已有多地房贷政策调整。
1月12日，广西北海市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，明确了降低公积金贷款的首付比例，为今年全国首个降低首付比例的城市。
1月18日，四川省自贡市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金政策相关问题的通知》，放宽了住房套数认定政策，实行“只认贷不认房”的认定标准。
此外，南宁市提高了最高贷款额度计划，由原来的60万元、50万元提升至70万元、60万元。宁波市针对连续缴存住房公积金满2年，且按照国家生育政策生育二孩或三孩的家庭，其在首次申请公积金贷款购买首套住房时，提高了住房公积金最高贷款额，由60万元/户提高至80万元/户。济南市和青岛市则放松了公积金异地贷款的要求，简化了申请条件，放宽了户籍限制等等。
吉林也出了政策，农民或大学生购首房，补贴6千到1万元，并且买房后家电和装修建材都可以打折，且随迁子女还有机会免试就近入学。
2月18日，发改委发了一个通知《 若干通知》，其中第9条提到了要推动LPR下行：
两个信息，第一个就是上半年可能还会降息。
第二个，5年LPR大概率也会降息，因为这则通知的执行部门还加上了住建部，但全文也只有5年LPR能和住建扯上关系。
据不完全统计，今年1月份各地出台楼市政策已超过66次，主要包括公积金政策宽松、人才购房补贴等支持性政策。
四、那么问题来了，未来房价如何，这波会延续2015年那样的情况吗？我们来聊聊。
首付两成，这让清流回想起2015年那一波房产大牛市。
当时为了去库存，银行政策格外优惠，2015年央行降息6次、降准5次，首付也是降到两成，
之后发生的事情大家都知道了，全国各地房价暴涨。
先是一线城市和发达沿海城市涨，之后传递到中西部二线以及三四线城市，如下图所示。
二线城市销售面积环比改善强劲，其中长春/成都/大连/杭州/济南/南京/青岛/厦门均上涨110%以上 。
二手房方面，大部分一二线城市二手房销售面积也环比同比录得增长，价格同比增长。
因此2018年开始了地产行业 供给侧改革，抑制土地市场恶性竞争，优化地产行业竞争格局，根本上是为了化解地产行业金融风险，推动资金流入实体经济。
2021年，我们都会谈到一个问题，“三道红线”。三道红线压顶，楼市频繁调控，开发商深陷资金难题，有房企黯然退场。过去十多年众多房企赖以生存的“三高”——高周转、高负债和高杠杆模式，已然受到了全方位的狙杀。
由于恒大事件的负面舆论严重影响了住房消费者购房信心。且恒大事件并未孤岛，而是普遍性事件。
“三道红线”依旧是从这几年的政策“住房不炒”等为出发点，根据房企有息负债规模的不同，来限制越线企业的再融资。
2021年是十四五开局之年，自从中央政治局召开提出“促进房地产市场平稳健康发展”，市场的平稳健康是个高标准要求，应当实现精细化管理。至此，各城市因城施策地产调控陆续发布。
《 经济日报》于2021年9月29日官方发文称不能因为个别房企和个别城市房地产市场出现一些新情况，就轻言放松调控。”房住不炒“，”稳地价、稳房价、稳预期“的政策主基调不应也不会改变。
2022年2月11日，央行最新定调货币政策！坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳健的货币政策要灵活适度，加大跨周期调节力度，发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能，注重充分发力、精准发力、靠前发力，既不搞“大水漫灌”，又满足实体经济合理有效融资需求，着力加大对重点领域和薄弱环节的金融支持，实现总量稳、结构优的较好组合。
因此，在这个市场结冰的深度调控之下，时不时一些小的利好政策导向也会出具，但这并代表不了什么大风向。
根据中指院数据显示：全国重点监测城市的新建商品住宅成交面积较去年同期下降51%。
热度集中在上海、北京，一线城市开始回暖，而二线重点城市对比去年下滑近一半。
三、四线城市：市场逐渐饱和，返乡置业遇冷，大卖期待落空。
五、我们应该怎么办？
我个人的观点是房住不炒是大方向，当前仅仅是库存压力大，房价平稳甚至下跌，或者地方ZF对卖地依赖大的城市出台了相关的政策。
也就是说，当前的仅仅是局部地区现象，比如去年昆明这样城市的限跌令，最近东北、重庆、赣州、河北等部分城市买房政策上的调整，我认为这次放松的重点，主要是房价低迷的三四五六线城市。
像上海、北京、深圳、广州、杭州这种，放松的概率不大，基本还会维持之前的政策。
房地产有句名言叫短期看政策，长期看人口。
短期来看，三四五六线正好有政策，但长线来看，现在都在搞大城市化，一二线人口会越来越多，小城市人口会越来越少，这是趋势。
这次三四五六线放松，不是让你去接盘的，而是最好的卖出机会。
国家在降低房企的杠杆，让房企把钱“还给”银行，同时，鼓励扩大内需，让居民向银行贷款，提高居民的消费杠杆。因此，你超前消费的信心、意愿增强，实属正常。
尤其是在核心城市以及在核心城市带动下的周边热点城市，很多人手里已经持有多套房了，未来是否能够、快速流转，是否可以赚取预期的溢价，都需要进行理性评估。
住房回归民生，同时在经济中依然举足轻重，房价短期可以有小幅度波动，但是不可以长期低迷。
对于广大购房者而言，买房就是一场选择的对赌，一旦选错，后果无法想象。
大家一定要注意避开城市群以外的收缩型城市和城镇、资源枯竭城市、欠发达的四五线及以下城镇、边境偏远城市。尽量选择实力雄厚的大开发商或央企/国企开发商。
2022年想要买房的朋友们，清流在这再给大家十条建议，供大家买房参考：
第一、好钢用在刀刃上，买房也一样。要把有限的资金用在选择优质地段上，而不是在豪华装修上，因为装修会过时，而地段会增值。
第二、买房选地段要看配套，学校商超公园医院，轨道交通、公交车站等至少要占两样，一样都不占不要买。
第三、买新区要看规划，如果有产业支撑或者政府办公楼搬过去可以买，其他的则要慎重考虑。
第四，买房优选70年产权的房子，40年产权的公寓、写字楼、商铺等尽量不要碰，更不要买小产权房。
第五，别墅和叠拼是情怀产品，除非配套特别好的可以买，乡镇的别墅尽量不要碰。
第六，即便是为了孩子上学也尽量不要买老破房。同等条件下，房子越新越好，哪怕是小一点。
第七，不要轻易浪费掉自己的首套首贷资格，年轻人的第一套房子，尽量选择在自己工作的大城市买套新房，哪怕离工作单位远点儿也行。
第八，买房没有性价比，买房不能只贪大，总价一样，越大的房子意味着地段越偏，配套越差。第一套房，在自己能力范围内买套单价最贵的。
第九，买房不要扣物业费，房子保不保值跟物业有很大的关系，物业费越贵，物业维护小区就越好，在你当地买物业费最贵的房子不会差
第十，房子没有十全十美，一套房子不能满足你所有需求，把你所有的需求列出来，只需要满足你最重要的两条就可以买。
清流，资深投资人，10多年金融从业，知乎，蚂蚁财富、雪球理财答主。
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