再现两成首付！“因城放水”的时代来了？
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近期利率虽然在不断走低，但比起信贷宽松的另一个表现降低首付，显然购房者表现的要更理性。
但从2016年9月起，首付比例便作为限贷调控的核心环节，一路以来只增不减，西安也于前年的1130政策中有所升级，最高二套比例高达70%，北京、上海更有八成的首付比例，购房门槛因此大幅上升。
但今天一早很多家媒体曝出：山东菏泽多家银行将首套房首付比例降至20%。
壹丨“白菜价”的菏泽再提热搜
如果不是曹县，如果不是近年来频繁降价，三线小城菏泽是不会受到太多关注的。
这次再提热搜，还是因为房地产，菏泽房贷利率、首付比例双重走低：
自2月14日起，菏泽名下无房且无贷的家庭，首套首付比例由30%降至20%，同时，房贷利率由首套的5.95%、二套的6.14%，降至5.6%、5.95%。
公开降低首付比例，目前只此菏泽一城。
按菏泽全市6000元/㎡左右的均价来算，一套100㎡的房子，原先需要三成首付18万，现在两成只需12万。
菏泽基数实在是太低了，所以首付比例降低的视觉效果不太明显。试想放在均价16000元/㎡的西安，首付门槛会少16万；放在均价七万的北京，可以节省70万......
首付比例降低的意义在于帮助更多首付不足的家庭上车，可以拥有更多的杠杆空间，尽管偿还的月供多了，但短期内不会因为家庭拿出一大笔积蓄去凑首付款而犯愁。
过多分析菏泽没什么意义，此举闯关成功，降低首付比例的救市操作才是重点。
贰丨“因城放水”的时代来了
之所以菏泽本次降低首付门槛具有重要意义，是因为2月14日便传出了消息，直至发稿前，也未见官方叫停，没有出现救市政策一日游的情况。毕竟之前，一日游的案例我们看了太多，黑龙江、济南、海宁、宝鸡等，都经历过。
菏泽降低首付闯关成功，后续市场差的三四线城市大概率会有跟进的动作，地方城市将拥有更强的自主救市权限。
即便有“房住不炒、住有所居”压顶，但三四线城市放松限贷不再有政策阻力了，只要围绕“首套房”，打着“保护刚需”的旗帜，适度的调整，是不会被叫停的。
从去年四季度开始，当时前三季度的全国经济数据很差，投资、固投增速、商品房销量增速，都创下新低，各路前期玩过“高周转”的房企也举步维艰。当时为了提振消费、投资，促进购房消费，央行、银保监会这样的大佬都出来站台，说要“支持首套刚需家庭”、“楼市应注意满足刚需”等等，房贷利率很快出现了下调。
而随着两次降息、一次降准，市场的资金面迅速好转，前期兜里无银的银行如今口袋饱饱，再加上高层轮番的喊话，商业个贷又活跃了起来，一月最新的M2达到了9.8%，即将破十，说明现在的市场并不缺钱，有足够的空间去给购房者办理房贷。
如今放贷速度加快、利率走低，又有菏泽这样的城市开始降低首付了，这说明与楼市长期共存的限贷政策出现了松动，政策端有“因城施策”，金融端则出现了“因城放水”的局面。
限贷属于金融信贷层面的调控，当限购、限售这样的行政调控已成楼市模板时，金融信贷对楼市作用愈发明显。
像是2020年全国疫情后的放水，嗅觉最为敏锐的深圳借势大涨一波，当时还没有限贷放松，只是单纯的货币供应量增加，金融环境宽松，随之诞生的“抵押贷”、“经营贷”等灰色资金迅速流入市场，深圳当时开启了一波全国楼市的小阳春。
但要认清的是，菏泽这样的三四线城市可以借着市场不好，影响经济增长，从而放开限贷，但具有风向标意义的一二线城市，绝对不会贸然行动。
今年，会有更多的菏泽开始松绑，前些年跟风式的调控，为了政治正确，出台了背离市场的过严政策，误伤了当地的经济。
放开限贷一定会有刺激作用，但城市基本面，如人口、产业、经济等没有补强，长期来看，哪怕是没有楼市调控政策，也不会对当地楼市带来多大的冲击。
叁丨留意今年两会的定调
菏泽是很典型的楼市研究对象，早在18年时，便因为当地库存严重积压，试图打响当时全国救市的第一枪。
在菏泽身上我们找出多点特征，如房价连年阴跌，2021年底均价甚至不及2019年初的行情；棚改带来的双向作用，大兴棚改时，菏泽年度土地出让金涨幅曾高居全国第二、山东第一，但伴随着棚改的退场，2021年的土地出让金甚至不及2018年的四分之一，同时留下了扎堆的开发用地与新房库存；常住人口少于户籍人口，说明当地居民都外出求职打工了，人口外流加剧，本地需求萎靡。
参照这三点不妨对号入座，我想大多数三四线城市都有类似的特征，面对这类城市，除了真正的城市自住、地缘改善需求，可以借着首付降低入场，投资类就不要去碰了。
还有半个月的时间，今年的两会就要召开了，连年两会都会有对楼市的定调表态，届时今年的楼市调控风向将更加清晰。
而现在看基本城市分两派：城市基本面差的，默许适度松绑楼市去稳定经济增长；典型一二线城市还是要忌惮“房住不炒”，只有借着人才引进、利率降低、限购开窗口等去刺激需求。