新规速递 | 契税法-9月1日起，夫妻间房产过户免契税了
注：本文于2021年8月20日已发布微信公众号，该法已于2021年9月1日起生效。
1 新规预览
《中华人民共和国契税法》已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，自2021年9月1日起施行。
其中，第二条中规定的房屋买卖、赠与和互换三种形式，即俗称的“过户”，也就是契税法上指的“转移房屋权属”。
房产过户需要依法缴纳契税，但依照2021年9月1日起生效实施的《中华人民共和国契税法》的规定，这些与我们息息相关的房产过户情形免征契税了，具体包括：夫妻之间通过买卖、赠与、互换方式过户房产以及继承人因为继承而进行的房产过户。
免征契税能帮我们节省多少钱？以过户一套深圳福田100平米的房产为例，税费为100㎡×90000元/㎡×1.5%=135000元。新的契税法生效后，符合条件的过户省税额，虽然较之房款总价是九牛一毛，但如果按照消费支出计算的话，也够花三年的。毕竟，深圳市2020年城镇居民年人均消费性支出也才40581元。
2 深圳市房产过户税费一览表及说明
其中：
1.计税价格确定方式
（1）我市对存量房（即二手房）交易实行计税参考价格的征收方式。
（2）纳税人申报的存量房买卖成交价格高于或等于计税参考价格的，以纳税人申报的不含税成交价格作为计税价格征税；纳税人申报的存量房买卖成交价格低于计税参考价格的，以不含税的计税参考价格作为计税价格征税。
（3）不含税成交价格是指不含增值税的成交价格。
（4）同一套房买卖双方均采用同一计税价格。
2.增值税（登记中心仅代征存量房交易产生的增值税，其他由纳税人到房产所在地主管税务机关办理征收手续）
（1）自2020年7月15日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额征收增值税；
（2）个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买房屋的价款后的差额按照5%的征收率征收增值税；
（3）个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
（4）个人将购买的非住宅类房产对外销售的，或法人团体、企事业单位转让房产的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税。
3.城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加
（1）根据《深圳市地方税务局关于城市维护建设税和教育费附加政策调整的函》（深地税函〔2010〕344号），对深圳市城市维护建设税和教育费附加的征收政策作以下变动：
①自2010年12月1日起，对深圳的外资企业和外籍个人征收城市维护建设税和教育费附加。
②根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》的有关规定，自2010年12月1日起，深圳市城市维护建设税税率由1%调整为7%。
（2）根据《深圳市地方税务局关于代征地方教育附加的通告》（深地税告〔2011〕6号），从2011年1月1日起，深圳市行政区域内缴纳增值税、增值税、消费税的单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人），按实际缴纳增值税、营业税、消费税税额的2%缴纳地方教育附加。
（3）根据《我省实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（粤财法〔2019〕6号），对增值税小规模纳税人减按50%征收城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加。
4.印花税
（1）对个人销售或购买住房暂免征印花税。
（2）二级转移登记只收取买方0.05％的印花税。
（3）根据《我省实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（粤财法〔2019〕6号），对增值税小规模纳税人减按50%征收印花税。
5.个人所得税（个人所得税采用核实征收方式的，有房产原值凭证，又有费用凭证的，由纳税人先到房产所在地主管税务机关办理核实手续。其它均由登记中心直接代征。）
（1）核定征收方式：应纳个人所得税＝计税价格×1％（或1.5％、3％）
*我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房为1％，非普通住房或非住宅类房产为1.5％，拍卖房为3％。
（2）核实征收方式：应纳个人所得税＝（计税价格-房地产原值-转让过程缴纳的税金-合理费用）×20％。
（3）根据财税字〔1999〕278号文，对于个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
6.契税
（1）根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号），自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5％的税率征收契税。
（2）经济适用房的契税征收，按照深地税函〔2012〕191号文执行。
（3）其他情况适用税率为3％。
7.土地增值税
（1）个人销售住房暂免征收土地增值税。
（2）以下情形由登记中心代征：
①个人转让非住宅类房产的“核定征收方式”；
②个人转让非住宅类房产只扣除房产原值的“核实征收方式”；
③企业之间直接转让存量非住宅类房产按原购买价扣除的（扣除项目详见本说明第4项）。
上述以外的其他情形，纳税人需在登记中心提交产权登记申请并缴纳其他税费后，再自行到房地产所在地主管税务机关缴纳土地增值税，缴纳后持完税证明等相关材料到登记中心办理产权登记的后续事宜。
（3）核定征收方式：应纳土地增值税额 ＝计税价格×核定征收率
*我市土地增值税核定征收率标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。
（4）企业之间转让存量非住宅类涉及的土地增值税扣除项目：
①纳税人提供购房发票的，按照《国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）以及《国家税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，扣除项目包括：购房发票所载金额（可按年加计扣除5%）、转让环节缴纳的税费（含原购房契税，不含增值税）；
②纳税人无法提供购房发票的，按照《国家税务总局深圳税务局关于发布〈土地增值税征管工作规程〉的公告》（2019年第8号）第三十八条第一款的规定，扣除项目包括：不动产证登记价格或在国土产权管理部门查询的原购买价格（可按年加计扣除5%）、转让环节缴纳的税费（含原购房契税，不含增值税）。
8.普通住房的执行标准
上述“普通住房”的执行标准具体为：同时满足以下条件的为“普通住房”，即住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积144平方米以下或单套住房套内建筑面积120平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。
3 历史成就
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