房屋抵押贷款的额度，主要有以下几个因素决定。
1、房产的评估价。银行都有自己指定的第三方评估机构，会对借款人的房产进行评估。大部分都是参考的二手房市场价。
2、放款成数。放款成数会根据你房产的变现难易程度(地域商圈、房龄、房产性质、面积大小以及借款人个人征信综合资质来进行确定)
通常情况下商品住宅的抵押可以达到70，而商铺和写字楼的抵押可以达到60%，工业厂房的抵押可达到50%。
3、额度上限。消费性抵押贷款的额度上限在200-300W，经营性抵押贷款的额度上限在1000-2000万，个别银行能做到5000万。
4、按揭房二抵的额度。
给个公式：
二抵额度=(房产评估价*放款成数)-未结清的按揭。
比如你的房子评估200万，放8成，按揭尾款30万。那么你的可贷额度是(200*0.8)-30=130
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