天津购房指南：市内六区该怎么选择？购房区域板块分析

青春才几年，疫情就三年。近期全国多地爆发疫情，加上天津新出的高考新政策，参加天津高考需要满足三年学籍并实际在天津就读，一下子把好多考虑在天津职业的被拒之门外，需要考虑天津职业的人群不得已需要提前打算来天津购房，首先教育是最关键的，现在天津教育都是跟房产挂钩，小学就近划片入学，买哪个小区上哪所学校，初中片区摇号，就算小学学习不好也能凭运气进一所好的初中，那么在天津购房到底要怎么选呢？来天津比较少，加上疫情每个地方限制出入，看房很不方便，想要了解天津的区域和房产费钱费力不说，时间成本就很高。

据统计天津新房大概有300个左右的楼盘，对于购房者来说，都跑过来那可不是件容易的事情，买房子，区域了解是关键，确定好购买哪个区域，下一步就好打算了，那么每个楼盘对应的区域又是怎么样的呢？

天津二手房挂牌量20万套左右，小区太多了，没了解购房区域之前直接看二手房没啥意义，找起房源来也费劲，购房一头雾水可不是件好事，今天咱重点说一下购房区域和楼盘情况，确定好在区域购房了，新房和二手房可以再对比一下。

天津行政区域划分市内六区、环城四区和远郊五县加滨海新区。今天咱们先聊一下市内六区和环城四区。市内六区分为和平、河西、南开、河东、河北、红桥，环城四区分为：西青、津南、东丽、北辰。简单综合分析下每个区域的情况。

和平区是天津教育最好的区域，天津前十名小学和平区占6所，全国百强小学和平区小学有上榜，和平区百年老校居多，师资力量雄厚，教学设备先进，在和平区买房子大多都是奔着教育去的，甚至宁可在和平买个几平米的拆间后期租房住，也要在和平区买，目前和平区小学实验小学属市重点小学，教育最好，其次鞍山道、中心小学、昆明路小学等，反正和平学校最好，和平区没有差校。

教育最好的和平区，房价也是最高的，目前和平区在售的新房均价6.5万左右，和平翰林公馆对应实验小学，和平印对应中心小学、和平里对应鞍山道小学，还有将要开的中海地块据说对应鞍山道小学。新房对应的都是重点小学，并且新房目前在售缺少小户型短，翰林公馆、和平印属于公寓，翰林公馆123平报价750万，和平里89平米总价580万，期待中海65平米的吧，户型是真的棒，总价450万以内性价比巨高。

考虑和平区教育的需注意：小学入学买二手房需要三年房本，重小小学六年一学位，房产最少要持有十年左右，小学转学最少要有两年学籍。初中转学买和平没意义。和平区买新房小学入学不受三年房本的影响，这也是和平区新房的一大优势。

河西区在天津教育中可以排第二，河西区私立学校很强，并且河西区在选择学校方面很少有违规操作，相对来说公平些。河西区学片划分一片、二片三片，其中一片学片最好，重点小学有三所，上海道小学、闽侯路小学和台湾路小学。其次是三片和二片，具体学区情况咱之前也有讲过，想看学片的可以看看之前的文章。

河西区新房大多位于河西三片，一片近几年无新房项目，区域趋于饱和，土地资源也少了，二片是前几年开发的梅江片区，也是人们常称的梅江富人区，三片这几年开发的土地居多，往后几年河西开发楼盘大多也会集中在河西三片，河西三片教育方面也很不错，比二片要强一些，初中相对均衡，四中、四十二中、二新华排名都靠前。

新房楼盘大致分为陈塘庄板块、八大里板块、新梅江板块。

陈塘庄板块中交项目居多，像中交融成、中交融正、中交富力天禧都是中交的，央企开发商，实力有保障，单价4万上下，小高层洋房改善型产品为主，重点可以关注天禧项目，教育、位置、出行都还不错。

八大里板块以商务公寓办公楼为主，新房项目不多，绿城诚园目前剩余120平米大户型。

新梅江板块以居住改善教育为主，中海楼盘居多，中海也是央企开发商，实力雄厚，有保障，像中海寰宇时代、中海天空之境、中海左岸澜庭、中海左岸源境，在河西区销量一直靠前，其他的新房有天津瑞府、御江台等，河西这边央企开发商项目不少，这也是央企对这个地方认可程度比较高，河西区号称是天津的万能钥匙，可以同时满足教育、居住、交通、商业、医疗、环境的等配套的一个区域，未来发展不可估量。

南开区是天津老牌的教育片区，南开中学也是两位总理的母校，南开大学、天津大学老校址所在地，南开区教育氛围浓厚，南开北片重点小学五马路、中营小学是大家争相考虑的学区，南开中心小学之前是南开中学的私立小学，教育也不差，北片初中南开中学、25中、50中教育靠前。在南开学区片区中首先南开北片，其次南开中片，最后南开南片。

南开北片东西跨度长，有得天独厚的地理优势，新房南开1911、正荣紫阙开发商存在暴雷现象，不能考虑，其中最低调的要属铂悦公望均价65000左右精装交付，位置非常好，靠近大悦城，南开五马路小学，南开中学近在咫尺，中片中铂悦融御均价6万左右精装交付小高层洋房改善类产品，

天保、招商位于天拖板块，天保3.3万拿的地，比招商贵三千，售价3.8万，洋房4.5万，单价着实不低，对标招商有小户型还算是个优势，招商最小140平带精装，两项目客群都不一样。

南开区南片王最火的是南开宸院，目前没啥房源了，顶堤板块保利天禧和迎顺府，迎顺府就不用说了，就一栋楼，均价3.2带精装，价格还算可以，王顶堤地铁站旁边。保利云禧销量还算可以，也是目前南开南片相对最优质的楼盘，值得一提的是保利拿地价差不多在3.8万一平，旁边的地块折合住宅楼面价2.5万。

河东区在天津可以说除了和平、南开、河西之外，教育最好的市区，七中最近这几年成绩一直靠前，本科录取率也比较高，并且录取分数线甚至高于南开南片的天津中学，目前河东区教育也建立了七中教育集团，建立了两所九年一贯制学校，期待教育上更上一层楼。

河东区学片分为四片，其中河东三片学片最好，有实验小学、七中做教育支撑，在河东区学片选择优先考虑河东三片，其次河东二片、河东四片，最后河东一片。

河东考虑学区购房优先上实仰山，河东区位置好，教育好，不过上实仰山单价四万起，确实够仰的。

农垦位置好，近市区近商业，多条地铁交汇，280万起两居室，性价比很高，学区未定。

大华清水湾小高层洋房产品为主，低密度改善项目，带精装90平米295万起，准现房，万欣城就不说了，之前天房的，格调步庭看对格调这边品牌的认可度吧，大直沽的中交春映海河也很不错。

河北区与其他区不同的是河北区是小学集团化办学，河北区一片昆纬路小学、二中做支撑，一片教育最好，二片育婴里小学在天津排名前十，在河北区学片优先一片，其次二片，最后三片。

河北区一片无住宅产品，唯一和融广场四十年居住产权公寓，可落户，有昆一学片和二号线地铁加持，近邻意式风情街、天津站，地段非常好，唯一产权会让人介意。

河北区二片新房最多，新开河和建昌道为主。

新开河板块中海十里观澜，天阅海河、德贤华府， 近新开河，有河景资源和育婴里学片加持，近六号线，地铁出行也方便。

十里观澜高层的价格更加合适，2.7万上下，86-116平米，小高和洋房价格比较高，有128和143两种户型，产品户型真心不错，比较推荐。

天阅海河之前高层卖到过4.4万，现在部分房源有3.7万的价格，项目带8000的精装标准（精装这东西看个人理解了，实际有两千精装标准算是很良心了），看着确实还不错，分两批交房，2022年底和2023年底。有高层和小高产品，高层（32/41层，2T3H）92㎡、118㎡、129㎡、131㎡、140㎡，小高（14层，2T2）172㎡、224㎡（4.6-4.8万左右）。

德贤华府目前在售的就是高层23、25、27、30层到顶，面积为108-157平米，单价3.1万起，明年3月份就交房了，同样是带精装，标准为5000元/平米。剩余一些大户型了，360万起，卖到现房卖不出去，产品改善大户型很吃力啊，整个天津还是小户型产品好卖一些。

绿岛丹庭就不用说了，17年卖到现房卖不出去，价格也不低，等着慢慢清库存吧。

建昌道板块也就离地铁近

紫樾宸府开发商隆基泰和，你不是河北保定人你都没听说过这个开发商，卖价比拿地价都便宜。交房什么样看开发商良心了。

三片王串场，宁园街和月牙河。

蓝光雍锦府项目开发商暴雷，津南的蓝光芙蓉公馆物业由金科接手，物业卖给碧桂园，未来还是个未知数。

西派国印楼面价3万左右，改善型产品类型，地段很好，但距地铁稍远，分四期，一期准现房，均价3.85万左右，带精装。二期在售为中国铁建西派国印·桭光，目前高层均价约为3.5万，洋房均价约为3.7万，2023年7月毛坯交付，有89、109高层和133平米洋房。四期为中国铁建西派国印·禧阙，剩余房源不多了，明年10月交付，2.8-3.2万左右的价格。

中铁建花语津郡现房，高层在售88、99、121平米户型，毛坯2.65W，精装3W左右。88的目前带精装230万左右能下来。也算是市区“次门槛”项目了，项目交付还算可以，绿化少点，中铁建项目建筑质量问题不大，物业弱一些，项目没什么硬伤。

红桥区在市内六区教育垫底，生源流失严重，但房价还算亲民，有市内六区起步门槛项目，也有改善产品系列。考虑转学参加天津高考的人群选择得比较多，红桥区一片学区最好，有实验小学，初中可以摇三中。其次是二片片，最后三片片，

一片新房也就飞地板块有项目，地块行政归属北辰区管辖，但学籍和户籍、房籍都属红桥，保持三籍不变。这也是大家比较在意的点，只能仁者见仁了，飞地板块项目属市内六区起步门槛，价位合适，又属一片，可以摇号上红桥最好的初中，也算是一大优势。

九和府现房，卖到现房没清盘其中必有原因，目前在售93三居室总价195万左右，有部分175万左右的，115平米总价230万左右。120平高层总价235万左右，120平洋房总价300万左右。

中交春风景里，央企开发商，也是入驻市内六区最低门槛，两居室开盘135万起，目前在售77平米总价145万左右好楼层，100平米总价190万以内。央企很靠谱，价位很合适，落户孩子转学的可以考虑，缺点除了飞地外，交房时间有点晚。

三片中西于庄公元大观和仁恒星源世纪，

公元大观由保利和融创合作开发，准现房，靠近商业大学，以前还有求真小学作为卖点，如今求真小学停办，目前剩余大户型比较多，高层122平，均价2.7万左右，洋房129平米总价360万起，140平米总价总价388万起，166平米总价460万起。

星源世纪没有小户型，最小平米110平，算是个改善盘，仁恒的品质在天津认可度挺高的，分高层和洋房，带精装24年交房，高层110平、125平、140平，均价3.3万左右，洋房137平，均价3.8万左右，值得注意的是项目引进河西重点小学上海道小学分校。

三片中大多都是改善盘，位置更接近市中心，唯独缺乏好的教育，从价位上来看，价位也不低，

万达水西台项目，卖点就是纯洋房项目，项目9栋楼，售罄了4栋，单价在3.8-3.9万，销量不如云鼎好，项目离医院太近了。

碧桂园云鼎项目一共9栋楼，有小高和洋房产品，目前售罄了4栋楼，3栋在售，两栋未开。开发商是碧桂园、荣盛、广泽三家，目前小高价格在3.5万，洋房在4-4.3万。如果不是地缘性的客户，这个价位其实能考虑的项目还是挺多的。再加上这个开发商，不建议选择。

惠灵顿位于陆家嘴中心北侧，附近水游城、惠灵顿大型商业，有地铁一号线，均价4.5万左右，分楼层单价4万左右，目前在售都是大户型，150平米起步，总价630万起。

铃铛阁地块最为火爆，区域位置好，近邻陆家嘴中心，地铁一号线，水游城、惠灵顿等大型商业，往东就是老城厢，地段真是没得说，单价也是没的说，均价40000-48000，产品业态高层和小高层，96平米总价380万起，123平米总价500万起，143平米总价630万起，24年6月份精装交房。

天津新房不划学片，具体学片还需与交房时相对应，仅供参考。整体市内六区板块就先讲到这里，相对比较简洁，有时间可以分开具体讲一讲，下一期咱们讲一讲环城，一位专注房产市场三十年的科普博主，每周不定期更新内容，欢迎点赞收藏加关注，时刻更新更多的教育、落户、购房小知识。