专业文章 | 二手房交易中，垫资赎证请注意

一、卖方赎证的常见模式与风险提示

房地产行业持续降温后，市场信心显著不足，眼见各个大开发商都无法按时交楼，各位准业主们心急如焚，生怕自己所购房屋的地产公司“躺平”。为此，不少购房者，为了降低买到烂尾楼的风险，转而把目光聚集在存量房交易市场中，但是，不少买方相中房屋后，却被告知需要进行赎证，那么什么是“赎证”呢？

在二手房交易中，不少房屋在售卖过程中，会因为房屋尚处于银行抵押的状态，而无法直接进行产权交易，此时就需要由一方拿出资金来向银行申请解押，以获取房屋真正的自由交易。这个操作，通常我们称之为“赎证”。

在没有特别约定的情况下，“赎证”一般属于卖方义务，由卖方自行筹集资金对房屋产证进行解押赎回。而卖方通常无法自行筹足资金，往往需要借助，中介机构或担保公司“过桥资金”来赎证，以昆明为例，市场行情大约利率在3.5%～4.5%/月,在专业的中介机构把控下，过桥周期通常为1个月，特别需要说明的是，这笔3.5%～4.5%的垫资费用，通常在收据上或者合同上仅体现为“服务费”（至于这种操作的合法性，鉴于篇幅有限，我们不再次展开讨论）。

卖方赎证的风险在于，受房屋市场行情的波动，很可能卖方赎回权属证书后，买方反悔，不再购买房屋，此时出卖人则处于比较被动的地位。

既然卖方赎证，要出这么大一笔“服务费”，不少出卖人就提出了售房条件，由买方来负责“解押”，那么由买方“赎证”，又是怎样操作的呢？

二、买方赎证的常见模式与风险提示

以昆明为例，目前二手房交易市场中，通常都是卖方要求最终得到房屋净价，由买方承担中介费、房产交易税费等各种交易成本，因此不少中介机构往往将“赎证”的义务交由购买房屋的一方来消化。最常见的模式为：在房屋买卖合同中，约定由买方先支付首付款或者定金给卖方，卖方将首付款或者定金用于办理还款赎证。

这种操作的模式，虽然对卖方而言，是重大利好，但是对于买方而言，可谓危机四伏。

风险1:卖方成功赎证后，坐地起价，撕毁合约；高价另售他人或联合他人，虚构债务，以诉讼的方式逃避买卖合同的正常履行。风险2:卖方套取买方购房款后，未用于解押赎证，肆意挪用或消失不见。风险3:卖方负债较多，房屋完成解押赎证后，其他债权人会闻讯而来，当机立断向法院申请查封该套房屋，导致该房屋交易无法正常进行，买方前期支付的购房款又被深度套牢，可谓“赔了夫人又折兵”。

可见，由买方来进行赎证，购房者的利益往往无法保障，风险反而直线上升，往往“竹篮打水一场空”。

三、民法典后，还需要“垫资赎证”吗？

2021年1月1日实施的民法典 第四百零六条第一款 规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

此规定一出，引起房地产从业者的拍手称赞，认为垫资赎证将成为历史现象，之后房屋买卖可以挣脱“赎证”的束缚，实现真正的自由交易。

但实施后效果如何呢？立法的初心是非常好的，为了降低交易成本、促进物权流通。但是请注意在该法条项下，还有一句：“当事人另有约定的，按照其约定。”也就是说，抵押权人和抵押人之间有其他约定的，应按照其他约定进行。

实践中，房东一般都是将房屋抵押给银行等金融机构，而金融机构作为抵押权人，基本都是使用格式化条款一般性地排除了抵押人（即房东）自由转让的权利。打开房屋贷款合同，里面基本上都有着这样类似的条款：“未经贷款人书面同意，借款人和担保人不得将其在本合同项下的任何权利、义务转给其他方。”

同时，不知道大家有没有注意到，抵押权人处存放的除了他项权证外，通常还会有产权证原件。这样一来，是否需要赎证，还真是另当别论。

总结一下，在目前“垫资赎证”大行其道的局面下，如果卖方垫资，建议卖方要在买卖合同中，针对买方一旦毁约约定较高的违约金；如果买方垫资，则建议买方提前对卖方以及房屋的情况进行“背调”，确保房屋产权无争议，也未被查封、冻结，卖方征信良好。同时，中介机构不能为了促成交易，而隐藏风险，而是需要更多地向买方提示此类操作风险，并在赎证的过程中尽可能地控制各个环节，防止卖方利用时间差，一旦赎证后另行售与他人。最后，鉴于二手房交易市场尚不规范，垫资赎证的模式，又因为各家的具体情况会略有不同，建议买卖双方在签订合同时，最好还是请律师审查合同条款，从整体上预防风险的发生，把控交易环节，也便于及时处理履约过程中发生的纠纷。

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