最新购房政策变化

1、外地户口家庭在上海跟父母在限购前共有的房子，同时算在父母与子女名下。（即：非沪籍家庭限购前与父母共有的住房不可剔除，需计入套数）；

2、外地户口家庭，具备购房资格的人必须上产证。（即：A 满足购房条件，B 不满足，B 不可单独上产证）；

3、社保跟税单在签约当月的数据都不认，必须在签约前满足63个月内60个月有效缴纳。（即：11月签约，则11月的社保/税单不予认可，截至10月份需要满足购房条件）；

4、上海户口与外地户口为夫妻的家庭，首套房外地户口具备购房资格的可以单独上产证。（注意：若上海户口在限购前跟父母有住房的，首套房外地户口不能单独上产证，上海户口必须上产证）；

上海人限购政策

离异情况分析：

1、婚姻存续期间所出售的房屋不在限购范围内(产权证登记日期需在离婚日期前)。

2、离异后现家庭及原离异家庭夫妻双方新购入住房需计入套数。

3、离异时未出售或赠与房屋，离异后出售或赠与房屋依旧计算在内(离异后已赠与房屋是否计入套数，以具体各交易中心口径为准)。

4、其余限购政策不限(限购前与父母共有住宅，按原规定提供亲属证明可剔除套数，若原配偶一方需配偶方提供材料)。

5、离异已满3年，不受新政影响。

6、离异后复婚按新政策执行。

外地户籍购房攻略

外地人在上海购房需要什么条件？

1、外地人已婚在上海只能购买1套（商品房）住宅房。

2、非沪籍家庭限购一套上海住宅，但夫妻双方必须至少有一人社保或个税，自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

3、外地人在外地的房产不计算在内，只要上海没有房产就可以购买！

4、居住证满三年（免交房产税）

所需证明：1、身份证 2、结婚证 3、户口本 4、收入证明 5、纳税证明 6、居住证

友情提示：满5年社保或满5年个税只是签合同当月不算，往前推算63个月中社保或个税正常缴纳满60个月。上产证的两人提供其中一个人的即可。若一个人上产证的，必须提供本人的社保或税单。

非沪籍购房条件：

1、购房人必须已婚。

2、购房家庭在上海没有商品住房。

3、连续5年及以上在本市缴纳社会保险或个人所得税。

4、限购1套住房（含新建商品房和二手房）

如果境外人买房（含中国护照）

（1、境外人在本市只能购买一套自住用房，即境外人在本市只能拥有1套住房。2、根据上海购房政策，境外人购房需提供在本市满1年的劳动合同、在有效期内的护照。）

特殊群体限购政策

除了户籍家庭、非户籍家庭的购房政策外，本市集体户口、外国籍/港澳台同胞、博士、部队人员、企业购房时，又有哪些限制？又该注意什么呢？

01

本市集体户口

按上海户籍政策执行

注意户籍证明号：90/96/97为上海户籍

99是挂靠上海地区户口，并非上海户籍，按外地户籍政策执行。

02

外国籍/港澳台同胞

提供满一年的劳动合同，可买1套住房。

03

在读博士、博士、博士后

已婚并提供学校证明（学历证明），无需提供5年社保或满5年个税，可买1套住房。

04

部队人员购买住房

原籍为上海户籍，按上海户籍政策执行；单身可买1套，结婚可买2套；

原籍非上海户籍，按非户籍政策执行；单身不可购买，结婚可购买1套；

部队需出具证明，部队人士指军官，且各区细节可能有所不同，详情可咨询交易专员。

05

企业购房

企业设立年限已满5年；

企业在本市累计缴纳税款金额已达100万人民币；

企业职工人数10名以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年；

企业今年缴纳税款金额满500万以上的，购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件的限制。

临港购房新政分析

1、上海临港购房新政发布：

2019年8月6日，上海自贸区临港新片区成立当天，国务院新闻办举行发布会并提出12条人才吸引政策。

2、落户新政：

缩短人才“居转户”年限，人才“居转户”（居住证转户籍）年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年。

3、购房资格：

非本市户籍购房资格由家庭调整为个人；社保年限由原有的5年缩短至3年。

也就是说外地单身且在临港新片区工作满1年以上，即有机会在细则划定范围内购房！

上海购房贷款政策

上海自2021年8月6日起，上海二手房房贷再出新规，执行“三价就低”：购房者申请贷款时，将从买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价中，选择最低的一项，作为贷款申请房价标准。

1. 商业贷款

上海自2022年1月20日起房贷利率

1、五年期及以下基准3.7：

首套4.55%，二套5.25%

2、五年期以上基准4.6：

首套4.95%(之前5%)，二套5.65%(之前5.7%)

贷款政策变化

1、银行严查客户的首付款来源，客户首付款不能通过非直系亲属借款、P2P公司借款、贷款借款、信用卡套现等，禁止各种借贷资金被用于首付款。（直系亲属仅指父母、配偶，兄弟姐妹不算直系亲属）

2、银行需要查询客户的还款能力，需要有匹配收入证明金额的工资流水或者能体现收入的其他证明。

3、审批时间延长，目前批贷时间平均在证件收齐后的1个月至1个半月左右。

4、放款时间延长，近期新房房贷，平均2个月能成功放款。二手房一方面是对资质审查更严格，放款时间或已延期至4-6个月，甚至更长。

5、若全国范围内有2套及2套以上房贷在还，银行停止发放第3套房贷。

6、父母上产证，子女参贷，目前已经停止受理。子女上产证，父母参贷目前也要提供还款能力，政策从严。

7、近三年内有离异史的，银行暂不受理贷款。

8、定金审批目前银行暂停受理，首付款需要付足规定比例后方可受理贷款。（首套3.5成，二套5成或7成）

2. 公积金贷款

公积金可贷金额和贷款利率

购房类型

首套住房

2套住房

参与贷款人数

1人

2人以上

1人

2人以上

贷款利率

5年期及以下：2.75%

5年期以上：3.25%

5年期及以下：3.025%

5年期以上：3.575%

住房公积金可贷额度

50万

100万

40万

80万

补充住房公积金可贷额度

10万

20万

10万

20万

总计可贷额度

60万

120万

50万

100万

首付比例

建筑面积≤90m²

贷款首付款比例≥20%

建筑面积＞90m²

贷款首付款比例≥30%

普通住房贷款首付款

比例≥50%

非普通住房贷款首付款比例≥70%

已有两次公积金贷款记录

限贷

购买第二套非改善型住房

限贷

公积金最高贷款额度

月缴额度

最高贷款额

最低额度200元

15万

201-400

20万

401-600

30万

601-800

40万

801-999

50万

个人缴存1000元以上

或夫妻合计缴存1500以上

60万

公积金贷款年限

购买新房

最长贷款年限≤30年

房龄≤5年

最长贷款年限≤30年

6年≤房龄≤19年

最长贷款年限≤35年

房龄≥20年

最长贷款年限≤15年

3. 上海普通住宅和非普通住宅的区别

普通住房应该同时在房屋类型、成交价格、建筑面积三个方面满足如下标准。不能同时满足条件的为非普通住房。

（1）房屋类型：五层以上(含五层)的多高层住房；不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等。

（2）成交价格：内环以内：≤450万元/套；内外环之间：≤310万元/套；外环以外：≤230万元/套。

（3）建筑面积：单套建筑面积≤140平方米。

上海二手房交易流程

上家（房东）

下家（客户）签定金合同（注：约定时间网签或直接网签）→签网签（上海市房屋买卖合同）

→上级若有贷款 预约还款（根据各家银行的还贷规定时间为准）→上家到银行拿结清证明（过户前注销）

→下家付首付款（付款方式与时间双方协商而定）→申请办理贷款→银行审核通过

→双方至交易中心办理审税、过户（5个工作日下家缴税）当日领取产权证与抵押证。银行收到抵押贷款后放款至上家银行账户，下家收到全款后交房（双方至物业公司交接并结清物业费、水、电、煤气、有线电视等费用）。

上海房产税征收标准

2021年上海房产税率分界线提高至73482元

所购房屋单价≤73482元/㎡适用税率4‰，所购房屋单价＞73482元/㎡适用税率6‰。

上海房产税征收对象

1、非上海居民新购住房；

2、上海居民新购且属于二套以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）。

01

第一套房200平要征收房产税吗？

根据房产税征收政策，是对本地居民家庭第二套及第二套以上的住房才征收房产税的，第一套住房并不征收房产税，和面积无关。

02

所有第二套房子都要征收房产税吗？

不是。

是根据居民家庭人均住房面积来计算。家庭成员人均免税面积均为60平米。

03

什么是居民家庭？

包括夫妻双方及其未成年子女。

应纳房产税额计算方式

应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（建筑面积）X新购住房单价X70%X税率（税率暂定0.6%）

01

第一套房200平要征收房产税吗？

每年12月31日前缴纳。

过期不交纳会产生滞纳金，滞纳金为每日未缴额的万分之五。

02

买好了房，什么时候起征房产税？

产证登记日期的次月开始征收。

03

税率是怎么算出的？

税率分为0.4%和0.6%，单价范围如下

跟着线图走

一秒明白房产税

►

沪籍单身

名下在沪无任何住房

免征房产税

在2011年1月28日前与父母共有住房，且父母为上海户籍的

只要符合购房资质，即免征房产税

2011年1月28日前与父母共有住房，且父母为外地户籍的

若父母符合购房减免房产税条件的，只要符合购房资质，即免征房产税；

若父母不符合购房减免房产税条件的，则客户方本次购房在房产税的认定上属于二套，需要计算与父母共有房屋所占份额的面积

►

沪籍已婚家庭

家庭名下在沪无任何住房

免征房产税

夫妻双方均为沪籍的，夫妻双方各自在2011年1月28日前同父母（沪籍）共有住房

若家庭名下在沪无其他住房的，在具备购房资质的前提下再次购入住房在房产税属于首套范畴，可免征房产税

若家庭名下有其他住房的，则房产税认定上属于家庭二套，与父母共有房屋所占份额的面积也需计入家庭住房房产税征收范围

户籍和外地户籍组成的上海家庭，外地户籍方与父母或上海户籍方与外地户籍父母在2011年1月28日前在沪共有住房的，且家庭名下没有其他住房的

若父母符合购房减免房产税条件的，在符合购房资质的前提下再次购入住房房产税属于首套范畴，可免征房产税

若父母不符合购房减免房产税条件的，则房产税认定上属于家庭二套，与父母共有房屋所占份额的面积也需计入家庭住房房产税征收范围

家庭名下单独在沪有住房，在符合购房资质的前提下再次购入住房的，在房产税认定上属于二套

若客户方另有与父母共有的住房，则与父母共有的住房所占的份额面积计入该家庭房产税征收范围

►

外地户籍

外地单身：为限购状态 注：若购入司法委托拍卖等非限购类住房，则全额征收房产税，减免条件同外地家庭购房减免标准。

外地家庭：若持有《上海市居住证》有效期内已连续满 3 年或积分达到 120 分，则本次购房可直接申请免征房产税。

若持有《上海市居住证》有效期内暂未连续满3年或积分未达到120分的，可先全额缴纳房产税，待满3年或积分达到120分后，再申请免征并申请退还持《上海市居住证》期间所缴纳的房产税；

►

境外个人、港澳台居民

境外个人在沪的“居留许可”连续满 3 年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征，若未满 3 年可先缴纳房产税，待满 3 年后再申请退税，或持有 B 类证件（海外人才引进类居住证）、中国绿卡可以直接申请免征；

台湾居民在沪的“居留签注”连续满 3 年并在有效期内的，或持有连续满 3 年的个税单/社保单/就业证都可以直接申请免征，若未满 3 年可先缴纳房产税，待满 3 年后再申请免征并申请退还该期间已缴纳的房产税

港澳居民持有连续满 3 年的《港澳居民暂住证》/个税单/社保单/就业证都可以直接申请免征，若未满 3 年可先缴纳房产税，待满 3 年后再申请免征并申请退还该期间已缴纳的房产税 ；

具体房产税税费减免情形以各区交易中心税务窗认定为准！

房产税减免政策

未满一年怎么付房产税？

当年度应纳税额 = 年应纳税额 ➗ 12个月 ✖ 当年度应纳税月份数

房产税查询途径

查询房产税缴税信息的途径很多，在此罗列出 5 种渠道，各位朋友可选择自身最为便捷的方式查询。

1）上海税务网官网查询：打开税务官网（ http://tax.sh.gov.cn/），选择【我要查询】，选择【公众查询】，选择【个人住房房产税应税及已缴税情况查询】，输入信息即可查询。

2）“上海税务” 微信公众号查询：微信搜索关注【上海税务】公众号，点击【涉税查询】，选择【房产税查询】，输入信息即可查询。

3）支付宝 “城市服务” 查询：打开支付宝，搜索【城市服务】，搜索【房产税查询】，输入信息即可查询。

4）“随申办市民云” APP查询：下载 “随申办市民云” APP，搜索【房产税查询】，输入信息即可查询。

房产税缴纳途径

缴纳房产税途径很多，在此罗列出 3 种渠道，各位朋友可选择自身最为便捷的方式缴纳。

1）通过“付费通” 缴费

官网：打开付费通网站，选择【付账单】，选择【立即点击缴纳】，输入信息缴纳即可。网址为 https://www.shfft.com/

公众号：微信搜索关注【付费通账单查缴】公众号，点击【查缴账单】，选择【房产税】，输入信息缴纳即可。

APP：下载 “付费通” APP，选择【生活服务】，选择【房产税查询】，输入信息即可查询。

2）银行网点：可去附近的上海银行、上海农村商业银行、中国邮政储蓄银行网点缴纳，带好身份证、不动产权证、以及带有银联标志的银行卡。

具体细节不同银行要求可能有所不同，建议提前电联确定银行上班时间及携带材料。

3）交易中心现场缴纳：可前往应税住房所在区的交易中心税务窗口缴纳，建议提前电联确定交易中心上班时间及携带材料。

二手房交易税率及标准

二手房交易税率

二手住宅的交易税费算法

售后公房及动迁的交易税费算法

上海各区交易中心

上海新房购买流程

01

取证

1）、新盘取得了盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》

2）、在上海，高层住宅基本结构成型才可以报批预售证。

02

认筹

1）、认筹意向金费用，一般要求不能超过房源最低房价的20%。

2）、支付认筹意向金，才有参与摇号的资格。

3）、必须保留银联pos单、收据必须有开发商盖章。
4）、认筹早晚不影响摇号概率，所以不用急着排队。

03

审查资料

1）、认筹时，购房者提供限购资格审查的材料。

2）、认筹结束后，公证处还会再次审核一遍。

3）、主要审查资料

（A）购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；

（B）社保证明或纳税证明；（非上海户籍需要提供，上海户籍不需要提供）

（C）购房人及家庭成员名下住房相关资料:购房合同或预告登记或产证等；（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地）

04

上海新房摇号“计分制”

家庭积分制分析

10分 夫妻（包括未成年子女）

0分 成年未婚或离异、丧偶等个人（无论是否包括未成年）

★在认购申请时，认购对象为夫妻（包括未成年子女）加10分，认购对象为成年未婚或离异、丧偶等个人的（无论是否包括未成年子女），此项都不得分。

户籍积分制分析

10分 上海户口

0分 非上海户口

★认购申请时，认购对象为上海市户籍的（若为家庭的，夫妻双方中至少有一方应为本市户籍），加10分；认购对象为非沪籍的，此项不得分。

拥有住房状况

20分 上海无房

5分 上海有房

★认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下住房套数计算按照住房限购政策规定执行，无房的加20分；认购对象为沪籍家庭且名下住房为1套的，加5分。此外需要注意的是，认购对象在2021年1月22日（含）后赠予他人的住房，仍计入认购对象名下；承租的公有居住房屋的记入认购对象名下。

五年内在沪购房情况

20分 无房，5年内无购房记录

5分 有房，5年内无购房记录

0分 无房，5年内有购房记录

0分 有房，5年内有购房记录

★认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下无房且5年内无购房记录，加20分；认购对象为沪籍家庭名下有1套住房且5年内无购房记录，加5分；认购对象5年内购房记录的，此项不得分。

在沪缴纳社保时长

自2003年1月起计算，每缴纳一月社保加0.1-0.24分

单身 视个人情况而定

家庭 参照夫妻双方中社保缴纳较多的一方

★社保缴纳系数并非0.1，而是0.1-0.24分/月的区间。按上市项目产品类型、结构确定。

高系数的楼盘

倾斜于社保时长更多的人

低系数的楼盘

更利于在沪无房，无购房记录的人

接下去，我们就收集的23个热门提问及解答，可供打算购房的小伙伴参考。

问

满五唯一房子，如果卖掉，算无房户吗？

答

满五唯一的房子，卖掉以后是算无房户的。

问

如果名下房子在外地，算无房户吗？

答

仅限于上海范围，算无房户。

问

离婚人士，净身出户，是否算无房户？在新政策有上，有哪些限制？

答

离婚，要倒退3年，看离婚前家庭的购房情况。比如去年离婚，离婚前家庭2套，离婚后哪怕净身出户，也被限购了。

问

上海户籍单身，09年与父母名下有一套共有房产，请问算有房还是无房？是否还能买房？

答

2011年以前的，算无房户。单身可以购买1套。

问

拆迁所得的安置房，请问算购房记录吗？

答

公租房不算，有产权或者承租的共有产权都算有房。

问

有一套动迁房，刚卖掉，请问算有购房记录吗？

答

如果动迁房是5年内买入的，就算有购房记录。

问

赠予在同一张产证上的一方，影响无房部分打分吗？

答

要看赠予的时间，如果在2021年1月22日之前赠予，则算无房。在2021年1月22日（含）后赠与他人的住房，仍计入认购对象名下。

问

认购组数与准售房源套数比例小于等于1.3:1的，不使用计分排序，会怎么样呢？

答

所有符合购房条件的，全部纳入公证摇号。

问

购买的新房已网签，但没有拿到产证，一年后才能拿到，当下算有房，还是无房？

答

已网签的房子，有购房记录，所以算有房。

问

离异后，带着未成年孩子，家庭结构一栏打几分？

答

算单身0分，包括成年未婚、离异、丧偶，无论是否包括未成年子女，皆是0分。

问

退休人员的社保怎么算？

答

退休人员的社保年限是交多少个月算多少个月。比如从2003年1月开始计算， 如果是2005年退休的话，社保只能算两年。

问

户籍名下有一套房，无贷款，想过户给父母，这样算无房吗？

答

如果在2021年1月22日（含）后赠与的方式，不能算无房户。通过二手房交易过户，算无房户。

问

上海户籍家庭，社保打分算一个人还是夫妻两个人加在一起？

答

如果以1个家庭认筹，按照家庭成员中缴纳较多的一方来计算。

问

社保有要求连续社保吗？

答

不要求，按缴纳社保的实际月数来计算。

问

0.1-0.24社保系数是如何计算的？怎样才是0.24？

答

每个新盘都会公布自己的系数，以楼盘认筹公告为准。

问

如果外地有房，上海无房的话，算是无房吗？外地有房有贷，上海无房无贷，这种情况呢？

答

以上海名下房产为准，两种情况都算无房。

问

我名下有套商住房，小产权房，40年的，这种情况算有房吗？

答

不算，名下有住宅才算有房。

问

境外人士购房也要积分摇号吗？

答

境外人士符合条件可在上海购买1套，也按照计分摇号方式来认筹。

问

5年内购房记录是指上海，还是全国？

答

以上海名下房产为准。

问

外地社保转移都上海，可以算吗？

答

只认上海缴纳的社保。

问

请问怎么界定有房？动迁房算吗？

答

名下有上海房产（包括动迁房、经适房、使用权房）即为有房，若2011年1月28日以前与共有的不计入名下房产。

问

家庭内产权份额转换，算是购房记录吗？

答

份额变更是有网签记录的，但目前没有明确是否算购房记录。

问

请问无房是按照网签为标准吗？

答

自购房日起算，五年内无购房记录（目前认网签时间），只看购买记录，不看卖出记录。

05

摇号开盘

1、上海新盘统一由东方公证处进行电脑摇号排序。

2、根据摇号顺序选房。

3、选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同。

4、没选房，没签订认购书，全额退筹。

5、一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

相关问答

问：认筹可以授权他人吗？

答：理论上可以委托，以售楼处为准。

问：如果人数过多，认筹会提前终止吗？

答：不会。按照公示的时间来进行认筹。

问：可以一家三口分别参与认筹吗？

答：不可以，同时只能认购一组

问：摇号选房现场，能看到实时房源情况吗？

答：外场看不到，进入内场才能知道。

问：摇号到选房一般间隔多久？

大：看情况，有马上选房的，也有次日选房的。

问：摇号选房当天因故授权别人，可以吗？

答：理论上认购书需要本人签字，建议进行公证。

问：开盘后剩下的房源，还需要摇号吗？

答：不需要摇号，开发商自行安排。

问：摇到号，购房意向书上的名字，可以替换吗？

答：《摇号规则》明确规定了不可以。

问：已签认购书，贷款没批下来或者没批够怎么办？

答：1.没批下来，可以换银行。

2.没批够， 补房款给开发商。

直系亲属更名、赠与、继承，怎么划算

自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，受赠人应符合国家和本市住房限购政策；该住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数。

在直系亲属产证更名的时候大家往往面临三个选择：买卖、赠与、继承，今天我们就讲讲直系亲属更名中自身的一些情况应该选择哪种方式与办理所需材料。

咱们以房屋总价500万，买进价100万，满五年唯一为例来算一下更名所需要的一些费用。

一、买卖更名

买卖更名要走正常的交易流程，受限购影响，税费按照规定来缴纳。此种情况适合名下有房不准备把名下房产出售的一部分人，虽然会缴纳一部分税费，但是不会对以后房产出售有影响。

下面咱们来算算买卖更名所需要多少费用：

1、增值税：(500万-100万)÷1.05×（5%+0.3%）=201904元

2、契税：房屋总价3% 也就是15万的契税（因名下有房，契税为3个点，名下若是 无房，不推荐此种方式）

3、交易手续费：4元/㎡，4×100=400

4、交易登记费：80元

5、抵押登记费：40元

以上是我们走买卖流程所需要的全部费用，共：352424元

二手房交易所需材料

房东

下家

身份证、产证、产证密码、动迁房带动迁协议

身份证、户口簿、结婚证、小孩出生证明、有离婚带离婚证、离婚协议

交易时效

查限购、审税、抵押注销、过户、设立抵押当日受理

过户5个工作日后缴税、出产证

二、继承

1、继承会产生哪些费用？

直系亲属之间继承免征契税、增值税、个税。房屋继承过来在出售时契税增值税同商品房，满五年唯一免征个税，不唯一总房价款20%个税。

2、房屋的继承顺序是什么？

继承顺序：遗赠抚养协议（为先）、遗嘱继承（其次）、法定继承（再次）

3、房屋继承的流程是什么？

流程：先至公证处办理继承权公证，领取公证书后至房屋所在地的交易中心驻场税务所办理税收核定，领取完税凭证后至房屋所在地的交易中心换领新的产证。

4、房屋继承的时效为多久？

时效：继承公证需要进行家庭成员核对，一般情形下本市户籍的为 2 个月左右（若为外地户籍，要到户籍所在地取证故所需时间较长，具体时效根据不同户籍地而定）

5、继承公证后办理变更继承产证的房屋所在地的房地产交易中心受理流程是什么？

房屋所在地的房地产交易中心驻场税务免税申报→房屋所在地的房地产交易中心受理窗口受理→20 个自然日（法定节假日除外）出产证。

6、继承公证所需材料：

继承公证所需要准备资料

1、被继承人死亡证明。（1）注销的户口；（2）医院的死亡证明书或火化证明。

2、被继承人单位证明内容：（1）被继承人的百姓名、性别、出生日期、死亡日期、死亡地点、死亡原因、生前住址；（2）被继承人的父母生存状况（后于被继承人死亡的度注明死亡日期）；（3）被继承人的配偶状况（注明是否原配）；（4）被继承人的生子女问（包括已死亡子女的死亡日期、其配偶和子女）；

（5）被继承人的养子女、有抚养关系的继子女。

3、要继承的财产权利证书。（包括房屋所有权证答书、存款凭证、股票账户及证券公司出具的股票明细单、债券凭证、专利权证书等）。

4、被继承人的遗嘱公证书。

5、全部继承人均携带户口、身份证到公证处。

6、要放弃继承权的版人必须本人到公证处。在外地的，在当地公证处办理“弃权声明书”公证；在国外的，在驻在国的中国大使馆办理“弃权声明书”公证。

7、被继承人的档案复印件权（单位盖核对章、密封）。

8、公证员审查所需要的其他材料。

7、办理继承时需要注意哪些问题？

7.在有继承人死亡的情况下，应当查明其死亡的日期，确定是否适用代位继承或转继承的规定！

三、赠与

1、直系亲属之间赠与需要哪些费用？

契税：房屋总价3%，增值税免征，个税免征

看到上面是不是觉得赠与要比买卖划算，要省20万？不！这只是赠与时所需要的费用，当你受赠的房产在出售时满五年唯一按照正常税收来缴纳税费，若满五年不唯一总房价的20%来缴税。

若是名下无房可以走赠与流程，名下有房且受赠的房屋有出售的想法建议走交易流程。

2、办理房屋赠与的方式有几种？

1）通过办理赠与公证书进行赠与

2）若无公证，则需自行到房屋所在地的房地产交易中心办理。

办理赠与公证相关规定

3、办理赠与公证，应当注意的问题有哪些？

1）财产应当是公民的个人合法财产

2）房产中有抵押不可赠与

3）对于夫妻共有财产的赠与，即使房产登记在一方名下，也需配偶到场签字，表示同意赠与

4）赠与合同不可委托签署

5）一般只做直系亲属间的赠与，否则需要支付 20%的个人所得税。要注意的是儿媳与公婆非直系亲属，同样女婿与岳父母也非直系，此类赠与推荐将产证名字改成受赠人的直系亲属一人（例如产证上原为夫妻二人名字，要将房产赠与男方父母，则需先将女方名字去除再办理赠与）。

注：非直系赠与时，全额赠与是可以交易的，但如果是部分份额赠与的话，赠与方与受赠方相互之间对于自己持有的份额部分不能再交易。

例如：业主张三将名下独有的一套房产的 10%的产权赠与给了其朋友李四（非直系赠与），即针对该房产，张三持有 90%的产权份额，李四持有 10%的产权份额，张三与李四之间不能就该房产再进行交易。

赠与费用如何计算

二手房（住宅）赠与过户需要缴纳的费用如下：

1、赠与过户免征营业税和个人所得税（直系亲属免征个人所得税）

2、赠与过户免征营业税， 但是个人所得税需要缴纳，合同评估价格*20%不可选择（非直系亲属需要缴纳20%个税）

3、契税的征收：不论房产什么情况都需要征收全额契税（评估价格*3%）

4、其他费用和正常过户都一样（工本费80元／单）

二手房（住宅）赠与过户所需材料有：

1、赠与方权利人（原产证权利人）身份证复印件一套、

2、受赠方权利人（现在产证权利人）身份证复印件一份，

3、产权证复印件一套

4、户口本（若是直系亲属， 能证明直系亲属证明或直系亲属公证书）

5、经公证的赠与书和受赠书（此表格交易中心窗口有文本， 只需窗口直接填写， 交易中心会自行公证，无需自己办理。）

二手房（住宅）赠与注意点：

1、交易房屋评估价格是系统直接给到的评估价格， 此价格一旦受理， 不可变更， 现场打好税单，需要当天缴纳契税。

2、 赠与的房子：需要提前查询限购（2021年7月24日新规后）

3、 税费当天需要缴纳， 请带好银行卡（有些卡会限额， 请自己开通大额刷卡， 交易中心不接受现金交税 ， 小额费用可现金支付）

4、产证会当天直接被交易中心直接收掉， 如有需要使用， 请提前复印备用。

ps：交易中心近期办理的收件收据。收到此件 ，说明您的赠与已经走完流程， 只差最后一步， 拿着这个收件收据，带上身份证到交易中心拿号直接领取产证。

总结：从上面三种更名方式可以看出来，名下没有房产继承最划算。名下有房产又不打算出售的走交易流程划算，虽然要缴纳契税与增值税，但是相比在出售时20%的个人所得税要划算的多。

公司名义购房相关政策

及交易税费

以公司名义在沪购房的限购政策

(一) 境内(不含港澳台地区)注册的公司购买商品住房需要满足的条件 (购房时间以合同网签备案日期为准) 。

1、企业近年缴税金额500万元(不含)以下的：

a：企业设立年限已满5年

b：企业在本市累计缴税款金额已达100万元人民币

c：企业职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。

2、企业近年缴纳税款金额500万(含)以上的，购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件限制。

注：目前上海市各区交易中心针对该规定所执行的操作口径仅限企业购买新建商品住房，购买存量商品房(二手房)暂无条件限制。

(二) 境外注册的公司在沪不能购买商品房。

购房篇

契税、印花税

无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅，只要以公司名义购房，均需按房款3%缴纳契税，不享受税率减半的优惠；另外还需缴纳0.05%的印花税。

房产税

根据1986年10月开始实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》，公司名下的房产，每年需缴纳房产税：每年房产原值×70%×1.2%。

在具体操作过程中，不同地区对不同性质企业（如高新企业、扶贫单位等）可能会有三年内免征房产税优惠。

土地使用税

同时，还需要按照“建筑面积×30元/年/平方米”征收土地使用税。

如房产税、土地使用税未按时缴纳，需要按每日万分之五缴纳滞纳金。

售房篇

在交易过程中则需要缴纳：

增值税及附加

按（不含税收入-不含税购置原价）×5.6%征收

土地增值税

根据1993年颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条规定：土地增值税实行四级超率累进税率

1、增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

2、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

3、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

4、增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

印花税

按成交价格×0.05%征收。

企业所得税

目前一般按转让房产所得的净利润×25%征收。企业所得税一般按季预缴，年终汇算清缴。

买房需查询资料网站

1、个人征信报告

https://ipcrs.pbccrc.org.cn/

2、不动产查档单

http://www.szreorc.com:8088/szbdc-vwebm/notes?from=groupmessage&isappinstalled=0

3、社保查询

https://sipub.sz.gov.cn/hspms/（深户需提供连续36个月的社保查询清单，非深户需提供连续60个月的社保查询清单）

2021年4月1日起，购买二手房时，购房者需要提前出示限购查询结果！（以前购买二手房，确定购房资格，是在交易中心窗口交易时直接查询。）

政策升级后，购房者需要提前5-10天，到所在区不动产登记中心办理限购查询，拿到查询《结果通知单》后才能网签！

而在此之前，交易双方只要确定交易意向，就可以直接在中介门店网签，提前锁定房源和房价，新政升级后，整个二手房交易周期都将被延长。

注意：

1、客户预留的联系方式必须为手机，买卖合同上预留的也必须一致。

2、所有提交上次的材料必须和原件一致，PDF格式。

3、以上最新交易流程本市4月1日试行。

4、以上流程仅作参考，最终以交易中心为准。