《买房可以很简单》，一本买房实操指导手册，一步一步教你做
买房是大事，鸟无巢不产子，人无房、不婚、无子。
很多人对“房子”的认识停留在有钱才能买、太贵买不起、买得起也养不起、月供会降低生活质量等层面，于是期待自己有朝一日可以攒够钱再去行动。可是，对于很多普通人来说，维持基本的生活所需，已经让自己“月光”，何时才能够攒够钱给身心一个舒适的家？
可以看看《买房可以很简单：实操版》， @包租婆呼吸 @财商思维 身边很多小伙伴通过来打造多管道收入，特别是做二房东经营长租公寓或民宿，传播财商等方式赚钱，合理利用金融杠杆房子买了一套又一套，所以买房真的不难。
干货一：搞懂买房的底层逻辑
在家庭理财当中，我们要以房产为出发点，构建安全、稳健的资产包，实现房子的保值、增值。
书中的第一个主题是从家庭理财角度切入购置房产，房子不仅仅是我们安身之地，更是一项占家庭资产60%的重要理财项目，我们买房之前，一定要梳理清楚家庭现金流状况，计算自身可以用于购房的现金流，打造自己的融资能力。
买房子要遵循选择核心区域、核心地段、核心小区的低于市价房产，撬动良性杠杆，再以七成贷款购入这个资产，构建安全边际风险。
如果严格按照作者倡导的购房原则，即使遇到疫情、经济崩溃等黑天鹅事件，也能够有抵御数年风险的能力。
干货二：将买房理想的具象化、系统化、可视化
“买房不是拍脑袋下的决定，不是有钱就可以获得必然胜利的事，能否买到好房是对一个人综合能力的考验。”
作者们的思路非常清晰，把“买房”作为一个目标，强调以目标为导向制定全计划。
导向的清晰与否，取决于目标的具象化程度。“越具象化的目标，越能给你带来行动的力量。如果你的目标可以具象化到这些细节，并且通过实地考察、拍照研究、反复对比，在脑海中形成了对自己所想拥有的房子的感官和认知，那么这就说明，你已经知道自己要去往何方。”究竟要具象化到哪些细节呢？
书上有《房源信息记录表》（见下图）：
大板块包括小区情况、房源情况、费用情况、总结和其他。从5个大板块可以看出，掌握了房屋内部各项参数只能算基本了解情况，倘若要全面了解房源信息，打听清楚房子所在小区及周边配套配置是不可或缺的功课，只有这样才能保证全面性。每个大板块下又分出很多小条目，完善所有细节并保证信息准确，要耗费大量时间、精力、脑力。光看原文中“实地考察”“拍照研究”“反复对比”这些字眼，也能想见工作量有多大。
计划的可行性强弱与否，取决于目标的系统化程度，也叫“数字化程度”。作者们按照资金线和时间线将买房目标数据化：资金线方面，需要掌握自有储蓄、外借资金与融资月供、启动资金、房产总价、首期资金、税收成本、房贷月供、家庭固定收入与支出等数据；时间线方面，需要了解购买与资贷款资格、个人征信、看房节奏、交易时长、市场节奏等数据。这些数据中，除了求取于自身的部分，更难的是需要从外界获取的那部分，相当考验调查、沟通、分析研判等综合能力。
对目标的坚定性，可以通过提高目标的可视化程度来保持巩固。按照“心不唤物，物不至”的说法，鼓励准买房人去目标小区或房子现场拍照，收集心水的装修风格图反复浏览，经常闭眼想象目标房子的各种细节，让买房这件事以彩色形象深深印刻在头脑中。
干货三：规避四大买房陷阱
书中对买房需要规避的七大房产类型做了说明，其中有四项适用于刚需性购买者参考。
一是不买商业地产，从成本考虑，贷款比例低（最多5成），贷款期限短（最长10年），月供压力大；从生活考虑，商用水电，没有阳台和学位，不能接煤气；从增值回报率考虑，转手的税费远高于住宅。
二是不买高铁和航空新区，周围缺乏核心产业和配套资源，难以产生经济效益、带动稳定人流，还有噪音污染的硬伤。
三是不买海外置业，信息不对称和外籍身份造成的政策劣势是它的坑源。
四是不买小产权房，因为不被法律允许，统统没有产权证，所以不能办理房产证，无法从银行贷款，也得不到拆迁补偿。
干货四：选对好房的三大黄金标准
书中提了一个观点：世界上95％的房子是有泡沫、无价值的。所以，仅剩5％的房子值得入手。为了沙里淘金挖掘出这5％的优品，作者们给出了三大黄金标准以供参考：
黄金标准1——位置：中心城市的中心区域的中心地段
黄金标准2——流通性：流通率越好，变现越高
黄金标准3——首付越少越好，贷款期限越长越好
其中，标准1优先级最高。满足了标准1的要求自然不愁流通性，标准3则是后续付款阶段的问题。
位置被书作者们视为第一大黄金标准。区位是房价的决定性因素，“房子90％的价值都不在房子里面，不论其室内装修得多么奢华，真正支撑房价的是其金融属性及周边的各种公共配套设施，如教育、医疗、交通、商业、产业等。”
遵循该思路，作者们原创了一套“三个中心标准”心法，即中心城市的中心区域的中心地段。
房子50％的价值在中心城市，越中心的城市越能够掌控优质资源，从而吸引人才和钱财集聚，房价随之水涨船高且升值空间大，这就是大城市房价远超小城镇的原因。
20％的价值在中心区域，30多年城市化运动发展验证，基本上每座城市的规模都有所扩张，但它们的中心区域几乎没有大变动。
20％的价值在中心地段，交通便利程度、商场规模大小、学校师资力量强弱、医院设备先进程度、写字楼人气旺衰等综合起来，可以作为衡量某个地段中心程度的标尺。
对于普通人而言，中心城市的中心区域的中心地段是可望而不可即的梦想，降低标准、退求其次是遗憾却必然的选择。这套“心法”的终极奥义就是教你如何取舍。
首先，将中心城市、中心区域、中心地段各分为A、B、C三个级别，A最好，C最次。接下来，将它们排列组合，会得到27种位置组合（见下图），排除所有含2个C的组合，剩下20种组合就是优选位置。
20种组合可以进一步分为三类：土豪优选、稳健优选和低价优选。它们没有绝对优劣之分，即便土豪优选坐享极优资源，但对工薪阶层而言，一个“贵”字就是难以弥补的硬伤。
干货五：巧谈判与中介、房东达成共赢合同
从毕业租房到购房置业，和形形色色的中介、房东都“斗智斗勇”过，这其中，谈判是不可省略的关键环节。
《买房可以很简单》中，作者提出了五大谈判策略，读后有一种相见恨晚的感觉，如果一开始就采取这些策略，一定可以省去不少麻烦，更顺利的达成一致。
1. 永远不要接受第一次报价
价格谈判最好的模式是来回拉锯，在反复提需求的基础上彼此获得满足。
有一次租房的时候，我在房东报价的基础上直接降低500，当时家里人觉得划价有点狠，不料房东一口答应，直到签约我都有一种是不是租贵了的感觉。
2. 学会大惊失色
当对方首次开出报价和条件时，我们的第一反应最好是大吃一惊。即使开出的条件很好，仍然要表现出自己的难以接受。
这个情景我在买房时遇到过，当时报出一个市场合理价，事后复盘当时的报价也确实合理，但是卖家的夸张反应让我对自己的预估有了一丝丝怀疑。
其他谈判策略包括，开出高于预期的条件、一定要索取回报、集中于当前的问题等等。
干货六：将买房风险降到最低
这一干货主要针对购买二手房，某种程度上来说，二手房买卖过程风险更高、踩坑几率更大，一定要多长几个心眼。
很重要的一步，查询所有权。
一要核实房源真假，通过查看房产证来调查房产所有权，最好查册以防伪造。
二要调查房屋属性，政策性住房不同于商品房，可能存在禁止买卖的情况。
三要查验所有权人是否清晰，明确卖房人是否为产权人？是否有决策权？个人信用如何？产权人有几个？所有权问题可能很简单，也可能涉及复杂多样的情形，功课做在事前是预防房产转让合同效力争议的有效途径。
四要查验房子是否有查封记录，从而判断能否过户。还有一些特殊情形，如清偿赎楼、房子设立居住权等，一不留神就会踩坑。
而查询所有权，仅仅只是开始，紧接着还要查看户口和学位、查询评估价、审查优先购买权人、查阅留存的纸质文书等等，每个大方面中又牵涉很多具体的、专业性的问题。
干货七：严防隐性费用
这也是在二手房交易中容易产生的问题。房屋交易过程中产生的税费划分、定金与订金的区别、节省中介费和按揭服务费的策略、首期款资金监管、违约金额约定、网签程序等等，防起来一点儿也不容易。
看过这些干货，不难发现，从选房到成交是场长期战，而且每一步都有坑，买房真的不是件容易事！正如作者们反复强调：“买房是一场对个人综合能力的考验。要想买到性价比高的房子，需要有足够的底层逻辑、知识储备、超高的辨识力和洞察力，以及能够跟多方达成优势谈判的能力。”房款凝聚了许多家庭大半辈子的心血，我们应该努力在买房这件事上求一个较优解。
干货八：打造多管道收入
要有富人的思维，借鸡生蛋，没房子也可以收租。书中教你如何成为一名优秀的“二房东”，如何经营一家回报收益稳定的民宿，书中囊括了40多个真实案例来呈现买房落地和实操的过程，不同奋斗阶段的人都可以在里面找到适合自己的“买房心法”。
长租公寓和民宿运营，本质是用时间换取利润。短租的房客每一年重新签订合同的时候，都可能会面临租金的上涨，但如果一次性签订5年以上的长租合同，到了5年之后，租金还可能是最开始合同上的租金，这就有效的控制了租金成本。在得到一套长租房之后，通过简单的，最容易提升居住环境的软装修，再提高租金租出去，这之间的差价，便是一笔最好的现金流。民宿则是长租公寓的升级版，对长租房的地段、装修以及服务质量，有着更好一层的要求。
搭建长租公寓和民宿运营的现金流管道，最关键的地方便是签订长租合同，在书中也对如何进行长租房的谈判，以及如何保护自身的安全，都提出了建设性的意见，很值得一看。这种现金管道前期会有一定的投入，但一次投入之后，维护成本较小，且在长周期内都有着很好的收益，所谓偿还房子的按揭贷款是个不错的选择。
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