2023年还能不能买房？该怎样买？
【2023年财富展望之一：房产篇】
房子还能不能买？
房子到底还能不能买？回答这个问题有个标准，那就要看要买的房子还是不是“优质安全资产”，如果是，那要买；如果不是，就需要很谨慎行动。
所谓“优质安全资产”，需要满足两个条件：
一是“优质”：能跑赢大部分资产品类。
二是“安全”：波动不大，最大回撤可控。
需要认识到的是：过去二十年房地产黄金时代已经过去；房价短期看政策，中期看土地，长期看人口。近两年中国房产持续剧烈分化，现在只有一线城市和强二线城市里的核心区域的房子是优质安全资产，具有有保值增值的价值！其他三四线及以下城市人口在流出，房子没有投资价值！
另外，在买房这个问题上，其实有三个逻辑最值得我们关注：
第一，增值潜力（通胀逻辑）。
中国城镇化率接近七成，城镇化进入尾声几年；到2022年，中国城市住房自有率是75%，整体高于发达国家60%的水平。未来几年房子有没有大幅增值潜力？
至于在长期来看年轻人减少，老龄化严重，未来房子过度供应的情况之下，房价不是上涨的而是下跌的？
2022年中国经济增速大概在3%左右。那么往后再看五年，假设国家宏观政策依然是“稳妥积极”的，我们可以预期GDP平均会有4.5%左右的增长。预测未来5年，中国各地平均房产的年化收益率很可能徘徊在2%左右（基本跑不过通货膨胀）。
但是需要特别注意：四五线人口流出城市房价会持续下降；一线城市的房产回报仍有很大概率维持在4-5%左右（注意：这是新房或者核心区的房子）。
综上所述，当你问房子还要不要买的时候，不妨问问自己是否能接受一个2%或者5%左右的平均年化收益率。另外或者问问自己，有没有能力和运气做出超过这种收益的个体投资决策？
第二，机会成本逻辑。
这个是最个体化的投资逻辑，也是我们决策时最实用的逻辑。所谓“机会成本”，就是你为了一个机会而放弃的另一个机会的成本。比如说，今年你手里一共有500万元，付了房子的首付后，就没法再买股票、债券了。股票或债券可能挣到的钱（比如50万），就是你买房的机会成本。
2022往后看5年，我们的判断是，中国房产的年化收益很可能在2%左右，一线城市房产大概维持在4-5%左右，要不要买房取决于你能否接受这样一个水平的年化收益率。
第三，生活质量逻辑（个人发展）。
为了买房掏空六个钱包，一生财富被耗尽！降低生活质量。年轻人背负太多房贷的压力，创新和消费能力受到全面禁锢！限制个人发展空间。这些到底值不值得？
所以每个人、每个家庭考虑买房的时候，都要拷问自己以上三个问题，而且要连几遍：你有其他更好的选择吗？你的生活目标到底是什么？
只有能获得清晰的答案，我们才能为自己的家庭财富做出更好的安排。
房地产黄金时代已经过去，指望投资实现大幅资产增值是不现实的。房子不能按照过去惯性思维思考问题，闭眼买房就能赚的时代已经过去了，稍不注意就容易买错房而亏损！我们避免羊群效应，谨慎投资买房！除非刚性需要，现在不建议买房投资。
刚需怎样买房？
上文讲了投资买房（多套）需要谨慎，那么肯定有朋友要问了：我们刚需应该怎样买房呢？
近阶段关于楼市本身，政策已经到底了。那就是你能够想象的所有关于楼市的政策都已经出台了，楼市三支箭也已经打出来了。另外一方面市场面最大的不可控因素，疫情也已经放开了。所以后面从理论上来讲，房产行业不可能还有更多的坏消息出现了，未来无非是等待市场底什么时候转过来。那就是意味着对于楼市而言，理论上已经没有更坏的可能。
一线城市是楼市的领头羊，他们保持静默，全国回暖也就遥遥无期。所以明年国家需要经济回暖提升GDP增速，肯定会要刺激需求端、让楼市回暖，四大一线城市必须在2023年有比较明显的政策放松。那么处在一线城市和强二线（成杭苏南）的朋友，如果是刚需2023年一季度是很好的买房窗口期：疫情放开后大幅感染，社会活动大幅减少；再加之之前两年楼市萎靡，所以2022年底到2023年楼市将完成市场和情绪的筑底阶段，也是是买房的好时机。2023年下半年楼市有望迎来逐步回暖，尤其是一线城市。
家庭怎样配置房产？
1.据统计房产占国内家庭资产比例高达75%左右。未来的十年在家庭资产配置中，房产的比例总体上会有个小幅下降。但对中产家庭来说，50-80%都在合理范畴内。
面对未来不确定性，需要要更关注流动性，以及现金流的持续性和稳定性。
2.对四五线城市和二三线城市家庭来说，买房依然是不确定时代的安全底线和心理安慰。
中产家庭购房，要跟着自己家庭网络和社会网络来走。
3.对一线城市部分精英家庭来说，挑选核心城市核心区域的房产，依然是一个较好的策略。核心城区，也就是一个城市里人群密度最高，商业、文化最发达的区域。因为这种区域，往往也是租金比较高的房产，这样你房产的增值潜力也更大。再考虑到未来房产税的问题，多套老破小可以置换成我核心城区120-160比较大的改善性住房。增值保值的空间最大，同样是撬动自己的财富增值。
4.合理使用金融杠杠。两年以前你有多宏大的愿景，就有多高远的天空”。但是，这些从2020年往后，这种情况就发生了转折性的变化，“规范致富”成为了关键词。现在最规范、风险也最小的就是房贷。如果按照30%-50%的首付计算，就相当于你用了两到三倍的金融杠杆。但是要购买核心城市核心区域的房产，比如每年有4%-7%的涨幅，你也能获得大概10%-20%的年化收益率。对于那些现在还未来现金流很稳定的家庭来说，这也是一个风险系数很低的投资策略。
总结
1.深处不同城市的个人和家庭根据自己的需求来制定不同的投资或刚需买房策略！
2.城市化房产作为中国增长引擎的时代基本落幕，未来增长需要靠好行业、好企业。所以权益资产应该是未来20年中国相对收益更好的大类资产。
我觉得认清这点，对于中国家庭，尤其是年轻家庭确实很重要。