2023年南京购房大全——限购限贷、公积金提取做首付、退个税、税费缴纳……购房宝典
一：公积金
① 提取公积金支付首付款
南京提取公积金支付首付款的细则，要点如下：
★ 主要分为购买新建商品住房和存量住房两种情况；
★ 提取金额不得超过购房前期资金，且资金不会直接转入买房人的账户；
★ 提取期限至2023年12月31日。
注意：公积金中心和市房产局将跟踪相关提取和购房交易信息，对发现的违规提取行为按有关规定进行处理。
② 南京住房公积金其他情形的提取
一直以来，在南京购买预售、现售商品房；二手房、法拍房；支付房租；建造、翻建、大修住房；退休等情形，可以视具体情况提取公积金。
以下是较为常见的几种提取类别，提取条件/所需材料/提取期限/提取额度等如下：
③ 南京住房公积金贷款详情
购房时，住房公积金贷款是实打实的福利。去年起，南京迎来不少公积金贷款利好政策：
5月，将首次使用住房公积金贷款购买第二套住房公积金最高可贷额度由30万/人、夫妻双方60万/户，调整至50万/人、100万/户；
10月，首套住房公积金贷款利率下调0.15个百分点（5年期以下及5年期以上均进行了调整）。
调整后，南京最新住房公积金贷款政策如下：
二：限购政策
去年起，南京限购政策陆续放宽，简单由近及远追溯如下：
12月，建邺区江心洲生态科技岛、秦淮区南部新城、鼓楼区幕府创新区、玄武区红山新城等城市外围人才集聚板块，可在现行购房政策基础上增购1套；
6月，外地人在南京买房，提供6个月社保证明即可开具购房证明；
5月，南京限购区域调整为鼓楼、玄武、秦淮、建邺四区；栖霞、雨花、江宁、江北、高淳、溧水、六合解除限购，南京人随便买……
需要指出的是，限购范围内的主城四区，也有多买1套的“破解方法”，详情如下：
三：限贷政策
根据此前的政策，南京购房商业贷款首付比例最高达8成。最新的政策中：
★ 购买第二套房，贷款已结清，首付3成，利率4.1%；
★ 有一套房贷款未结清，再购房首付4成，利率4.9%；
★ 有两套房贷款未结清，停贷。
四：限售政策
从此前的取得《不动产权证》满3年后方可上市交易，调整为：自合同备案之日起满3年后方可上市交易。
五：税费
无论购房新房还是二手房，房产继承或赠与，税费是绕不开的必修课。
① 交易税费详情
住宅类新房：所需缴纳的税费主要有契税、物业维修基金、不动产登记费，详细情况如下：
住宅类二手房：所需缴纳的税费，主要有契税、增值税、个人所得税等，具体视房屋年限而定：
注意：增值税计算方式：增值税=房价/（1+5%）*5.3% 。其中包含附加费用：城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等共计0.6%，这一部分费用已于2019年2月起减半征收。
另外，购买二手房，缴税时需要提供以下材料：
值得一提的是，去年9月南京出台了二手房带押过户政策，操作指南如下：
② 房产证更名详情
【夫妻之间】：
办理流程：前提是房产无抵押贷款，夫妻双方持房产证、身份证、户口本、结婚证，到房屋所在区不动产登记中心更正登记窗口申请
办理费用：住宅登记费80元/套、非住宅登记费550元/套；工本费10元/本；免契税、个人所得税、增值税
注意：离婚资产办理更名的还需携带离婚证、离婚协议书或法院判决书到房屋所在区不动产登记中心更正登记窗口申请
【父母子女、兄弟姐妹之间】：
方法一：房屋赠与
办理流程：签署房屋赠与合同，缴费，不动产登记中心办理过户手续
所需资料：赠与双方身份证、婚姻状况证明（结婚证或离婚证的原件、复印件）、户口本、地税完税/免税证明、房屋赠与合同、房产证（无抵押、无限制、配图需复印）
税费缴纳：免征增值税和个税，需缴纳3%契税
注意：通过赠与方式转让住房的，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房；通过赠与方式取得住房的家庭或居民，取得人需具有购房资格，并开具购房证明；赠与时间以交易备案时间为准
方法二：房屋买卖
办理流程：签署房屋买卖合同，网签备案，缴费，不动产登记中心办理过户手续
所需资料：身份证、婚姻状况证明（结婚证或离婚证的原件、复印件）、户口本、地税完税/免税证明、房屋买卖合同、房产证（无抵押、无限制、配图需复印）
税费缴纳：契税、个人所得税（满五唯一免征）、增值税（满二免征）、房产交易手续费等
注意：1、房产证加名、减名只发生在无房贷的情况下，若按揭房有贷款，必须还清贷款解除抵押后，才能加名或减名；2、除夫妻外，房屋通过赠与或买卖加名时，受赠方或者买方必须具有购房资格
③ 房产继承详情
法定继承人在被继承人死亡的情况下继承房产，税费全免，只需要按80元/平方米收取公证费。
法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、儿媳、女婿。（注意：非上述情况无偿获得房产等同于房产赠与，按照赠与的标准交税。）
如果房产继承后，产生买卖如何缴税？按照原房产证计算是否满两年，其余（如：计算为家庭唯一住房）按照新房产证计算税额，具体纳税比例同买卖二手房一致。
六：退税
最近，除了可提取公积金支付购房首付款外，南京还出台了几条直接利好买房人的政策：
★ 对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠；
★ 允许分区实施阶段性住房购买契税补贴优惠。
其实，去年10月南京就公布了换房退税细则（有效期至2023年12月31日），大致要求和操作如下：
需满足条件：① 纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围；
② 出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。
计算公式：① 新购住房金额≥现住房转让金额，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税
② 新购住房金额小于现住房转让金额的退税金额=(新购住房金额÷现住房转让金额) × 现住房转让时缴纳的个人所得税
③ 现住房转让金额和新购住房金额与核定计税价格不一致的，以核定计税价格为准
④ 现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税
⑤ 对于出售多人共有住房或新购住房为多人共有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额
时间认定：① 出售现住房的时间：以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。
② 新购住房的时间认定
新购住房为二手房的：购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准；
新购住房为新房的：购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准。
七：人才购房政策
今年1月16日，南京市政府发布最新《南京市人才安居办法》，并于2月12日起正式实施，有效期至2028年2月11日。
与2017年版的试行办法相比，《办法》明确给人才的实物配置中，包括共有产权住房、人才公寓、保障性租赁住房三类房源，删除了公租房。
有关如何界定各类人才、不同类别人才购房补贴政策、人才如何申请购房等详情，请点击传送门：购房最高补贴200万！南京“抢人”新政2月正式执行
八：购房证明开具
在南京，购房证明细分为三种：
★ 人才购房证明，有效期1年，有优先选择人才房源的权利。但此类房源备案满5年方可交易
★ 无房购房证明，有效期180天，无房的认定方法为2年内无自有住房登记信息和交易记录；无社保或个税证明，须南京户籍满5年
★ 普通购房证明，有效期180天，可购买南京所有区域内的住房
买房人可通过“我的南京”手机APP网上申请开具购房证明。不符合网上申请开具购房证明条件的，可至市、区各房产交易与不动产登记大厅相关服务窗口申请开具，具体地点和电话如下：
注意：申请人在申请购房证明过程中应诚信申报，如实提交相关材料。如发现存在弄虚作假、虚报瞒报行为的，2年内不予受理申请人及其家庭成员人才购房证明的申请，1年内不予受理申请人及其家庭成员其他类购房证明的申请，情节严重的记入诚信档案并追究相应法律责任。
来源：贝壳南京站
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