无锡买房，房价的篇，为什么是这个价呢？
在很多人眼中，无锡的房价极为不合理。
首先，无锡的房价是大家公认的没有梯度差，从最低到最高仅有2.5倍的差距。
有70%以上的楼盘售价在25000-35000元/平之间，区间值很小，迫使一些购房者垫垫脚就可以在经开购置一套房产。
如果按照总价逻辑，300-350万可以在无锡随便选，想住大一点就在便宜的地方买一套；想住的有面子就在经开买套小的。
以总价350万为例，可以在经开买一套95-100平的入门级户型；在经开区以外的区域可以买套140平及以上的户型。
就看各位怎么选择，从实际成交来看，大家还是愿意垫垫、挤挤在经开置业。
在经开置业不仅仅是为了面子，更是因为资产保值。
从去年一轮降价潮来看，无锡除经开以外几乎全部降价促销，折扣最高力度直接打到7折以内，还送车位，让次新房业主很受伤。
再看经开，经开多数楼盘的房价都很坚挺，偶有个别楼盘降价诱客，但力度有限，保持了经开的面子和尊严。
从中可以看出，经开的房产具有抗跌性。
另外，开发商也愿意在经开拿出TOP系的产品，守住自己的门面。
02
站在外部的角度，很多人喜欢拿苏州、南京、青岛、宁波等城市的房价和无锡比。
苏州、南京、无锡是江苏省内城市，从历年GDP总量来看，三市互有交叉，且都在你追我赶。
苏州经济总量全省第一，由于人口基数大，人均GDP略逊一筹，但从房价的角度，苏州已经迈入准一线。
据了解，目前苏州的主流产品最高房价48000元/平，逼近5万/平，二手房价格最高已经破10万。
南京是江苏的省会城市，虽然经济总量不如苏州，但综合发展强劲有力，消费水平也不低。
据了解，南京主流产品房价最高已经破7万，二手房最高价格在10万以上。
无锡这几年房价没啥突破，仁恒·湖滨世纪开盘后新房价格往上顶了顶，实际成交略微破了4万。
我们可以看下仁恒·湖滨世纪首批房源的备案价：
最高备案价格：40358.5元/㎡；最低备案价格：34858.5元/㎡；备案均价：36510元/㎡；基本装修价格：1935.5元/㎡，合计38445.5元/㎡。
这应该是无锡房价的天花板了。有人可能会说，海和院从总价到单价都应该是无锡房价的天花板，但是海和院包括桃花源在内的产品业态不一样，定位稀缺，不适合和主流产品做价格对标。
目前无锡二手房房价的天花板以凤起和鸣、金茂府为代表的，这两个项目最高挂牌价达到5万/平，从流通性的角度来看，这个价格的参考性不大。凤起和鸣二手房的挂牌区间在36000-42000元/平之间，有个别不诚心卖的客户挂到5万的价格。
根据安居客的数据显示，蠡湖金茂府只有46套二手房在售，挂牌价和凤起和鸣差不多，最高的湖景房价格在46251元/平，有个别别墅类房源挂到56000元/平，目前没有成交。
03再看宁波和青岛。
近几年，总有媒体人拿无锡、宁波、青岛的GDP、人均GDP和房价作对比，因为这三座城市有很多相似的地方。
进入千禧年后，无锡、宁波、青岛三座城市的GDP总量相差不大，在经济总量排名上你追我赶，这种追赶持续了20多年。
我们从房价的角度做个对比：
根据汇聚数据的数据显示，截止到2023年3月，宁波的房价均价是23359元/平，排在全国的14名，仅次于苏州；青岛的均价是19477元/平，排全国19名；无锡均价17749元/平，排全国24名。
可能有人会说，均价已经没有参考意义，那我们就和主流产品的最高价作对比。
我找宁波做大V的朋友打听了下，宁波在售豪宅价格在5万以上，带装修包的已经破6万，二手房最高价格在8-9万，特殊产品类型妥妥的破10万。
从宁波最高价格到均价的价差可以看出，宁波房价的梯度差应该是很合理的，既兼顾了刚需的住房需求，又提升了改善的居住品质。再看青岛。
我三年前去青岛旅游过一次，对青岛的房价做了个简单了解，青岛房价梯度差的悬殊更大。当时我表哥在青岛城阳区买了套中交·阳关屿岸单价才10000元/平，但崂山区和李沧区的部分豪宅已经卖到5-6万，部分一线海景房突破10万。
刚刚咨询了在青岛做营销的朋友，青岛目前的价差拉的越来越大，部分一线海景房的价格已经破20万，内陆往里一点的价格在10000-20000之间。如此来看，生活在青岛也很幸福，买房不用纠结、也不用考虑垫脚的问题，有多大能力就在合适的区域下手。
几个城市对比完了，是不是觉得无锡房价还有很大空间，至少可以把梯度差拉一拉，让购房者在选择上不那么纠结。
04前几天，仁恒国王东项目的备案价已经出炉，毛坯备案均价38016元/平，比仁恒·湖滨世纪首批备案均价高了1506元/平。
仁恒国王东公示首批备案区间在33494-43716元/平，最低备案价比仁恒·湖滨世纪便宜了1364.5元/平，最高备案价比仁恒·湖滨世纪高了3357.5元/平。
仁恒国王东项目鸟瞰规划图另外，此次仁恒国王东项目首批价格公示没有公示基础装修价格，如果按无锡规定2000元/平的装修标准，以上的备案价格需再加2000。
话又说回来，这么贵的房子都买了，还在乎这点装修钱，怎么也得升级个大大的装修包，没有6000元/平的装修标准绝对对不起买这么贵的房子。
仁恒国王东项目效果图如果加上6000元/平的装修，仁恒国王东项目最高价几乎要破5万，是无锡房价妥妥的天花板。
不知道仁恒国王东项目价格的天花板能维持多久，因为安居·仁恒·夹城里项目、星河湾项目和绿城奥体东项目的定位和标准都不低。外界一直传闻安居·仁恒·夹城里项目要卖到4.5万/平，但仁恒的朋友对这个价格予以否认，具体要看实际备案价格。
安居·仁恒·夹城里鸟瞰效果图星河湾的规划前段时间公示过，但被网友吐槽传统、老气，现在星河湾在结合网友的意见对产品外立面及设计进行升级和创新。
结合星河湾以前的产品来看，星河湾的产品主打气派、豪气，在设计及装修上大胆舍得砸钱，所以星河湾的房子价格都不菲。
星河湾早期鸟瞰规划图作为首次进驻无锡市区的星河湾，又落子经开，同时又有那么多豪宅项目做对标，星河湾及合作方应该在该项目上更舍得砸钱，房价能不能破5万也值得期待。
绿城奥体东的规划前段时间也流出过，但不是官网公示。从绿城奥体东流出的规划可以看出，该项目的产品设计更加大胆创新，弧形的玻璃幕墙加上层层退台的设计，那种曲面感和品质感扑面而来，产品售价也是大家关注的焦点。
绿城奥体东网传效果图写在最后：今年3月16日，无锡发布了促进无锡房地产健康平稳发展的“锡十条”，其中第六条优化了商品房备案机制。指出，对于新建商品房项目，给予企业在价格申报备案上一定的自主性。企业可在不超过有关限定条件范围内，自住申报备案价格。我们可以理解成无锡对备案价格放开了，以前无锡的备案价格是有限制的，根据拿地价、成本、税费给你一个销售指导价，上下浮动不能高于15%。有些项目核定的备案价几乎没有多少利润，在市场下行的情况下，别说上浮15%，就是下浮15%都不一定有人买。有些总盘量比较大的房企为了保现金流，不惜降价30%，毕竟在利润和生存面前，大家一致优先选择活下去。不过就苦了那么盘量比较少的房企，降价与不降价都是“死”。经开区的一些高端住宅在备案限价的情况根本没办法提升品质，直接导致很多房企进驻无锡面临水土不服。
在房协组织的某次会议上，有开发商代表直言不讳的说：因为备案限价的问题，很多开发商在无锡都赚不到钱，更别提什么品质了。他还说：为了无锡有个好的营商环境，也为了让开发商在无锡留点好的作品，有关方面应该把备案限价放一放，这样大家才能做出好的产品，吸引更多的房企来无锡投资。这次无锡备案价放开后，可以让高端项目的价格再往上走走，也可以让刚需项目的价格再往下落落，这样就可以把房价梯度差拉开，让不同购房群体有不同的选择