按揭房贷要不要转，怎么转？
最近朋友圈关于转贷的信息又多起来了，咨询的客户也随之多了。
信息一多，加上身边有人这样做，很多人心里就会犯嘀咕，我家的房贷那么高，要不要转，要不然每个月要多出多少利息。
再加上有些朋友圈发的很诱人，如果贷款100万，按照现在房贷3.8%，那么一个月能省多少，一年能省多少，三十年能省多少，搞得人人都很焦虑...
实际情况是怎样的，
是像大家理解的那样吗？
不是的，差别很大。
一、年化5% 年化6%高吗
人心是多变的，人性是从众的，不要太高估自身的认知，很多时候不一定对的。
在工作过程中，发现绝大多数人对贷款成本，对月息，对年化是没有概念的，只是一味的盲目跟风。
比如，唉，我前几年买的房，高位接盘，房贷利率高死了，5点多，都快6了，每个月的还款几乎都是利息，本金都没怎么还。
他如此说的依据，可能来源于下面:
如上图，是贷款100万，等额本息30年，5.88%的还款计划表，30万总共还利息113万，对的，你没有看错，30年需要还利息113万，比本金还多13万。
是不是很惊讶，我一次知道这个时，也是久久不能平息。
月还款5918元，其中利息是4900元，占比82.8%，不要惊讶，这算的是对的，82%都是利息。
再比如，我经常接到这样的咨询电话，李经理，我的车能贷多少钱，我家的房贷高，我想用车贷一笔钱，把房贷提前还一部分，这样可能会省点利息。
其实他不明白，车贷的利息远远高于房贷，就拿市面上最低利息的车主贷来说，年化成本大多在10-18%，更不要说其它车贷产品，年化成本大多都在20%左右，甚至更高。
最近郭嘉在救市，为了再次激活房市，把按揭房贷利息一降再降，给很多人造成一个假象，那就是年化5%，是很高很高的贷款了，不能用，更不要说高于5%的利率了，更不能用，高利贷了。
是这样吗？
不是的。
其实，大多数人平常接触到的贷款，比如，微信上面的微信贷、支付宝上面的借呗，在不打折的情况下，成本是万五。
也就是借一万块钱，一天五元的利息，年化成本是18%左右，是不是比房贷5-6%高很多，都三四倍了。
上个月闹的沸沸扬扬的体育界的大瓜，张*科涉赌事件，超级大满贯的融资成本是多少呢，月息2分，年化24%，惊不惊喜，意不意外...
通过上面的分析，可以看出5-6%左右的房贷利率并不是很高，远远低于很多贷款的利率。
那么有个问题，为什么很多人会感觉5%的房贷利率很高，而并不感觉百分之十几的网贷利率高呢？大概有以下几个原因:
1.房贷普及率太高了，几乎人人都有房贷，并不是人人都会用网贷；房贷人人关注，而网贷并不是人人关注。
2.房贷掰扯的新闻非常多，而几乎没有人掰扯网贷，再加上网贷虽然很多人在用，但并不希望其他人知道自己在用网贷。
3.房贷的贷款的金额很高，动辄上百万，而网贷的金额很少，几千，几万，超过十万的就很少。
4.房贷的贷款期限很长，一般是30年，而网贷的期限一般是一年。
5.结合3.4的因素，网贷利率再高，由于本金少，期限短，所还的利息绝对值也不会很多，而不像房贷，一算利息，都上百万，大几十万，房贷给人带来的冲击力太大了。
另外，很多人只看重数字的绝对值，而不是相对值。
... ...
二、判断一个贷款产品好坏的标准
1、贷款额度：额度是最重要的，能申请10万，50万，还是100万，完全不是一个概念的。
多笔小额利息低的，远不如一笔大额利息稍高的贷款，要不然天天记着哪天是还款日，是有点痛苦的。
更不要说，多笔小额的，利息又高，比如网贷小贷，更远远不如一笔大的利息低的贷款。
2、贷款期限：期限是次重要的，贷款能申请一年、三年、五年、十年、二十年、三十年，是完全不一样的。
同样的贷款金额，还款期限不一样，月还款金额是差别很大的，对应的月还款压力也是完全不一样的。
试想下，贷款20万，等额本息:
1年期月还款大概在18000元左右；
2年期月还款大概在9700元左右；
3年期月还款大概在8000元左右；
4年期月还款大概在5500元左右；
很明显，月还款18000元和月还款5500元，压力是不一样的。
3、贷款利息：贷款利息几乎是所有人最关注的点，其实贷款利息并不是最重要的点，最起码要排在额度和期限之后。
4、还款方式：是先息后本，还是等额本息，大多数人会选择先息后本，原因是前期还款压力小。
也有少部分人，选择等额本息，认为每个月有固定收入，每个月还点，每个月还点，省得最后还本金时，凑不够没法弄。
...
从以上标准，综合来看，对于大多数人来说，有哪个贷款，能像房贷一样，能给到你，贷款金额那么大（动辄大几十万，上百万1）+贷款期限那么长（最长可以申请30年）+贷款利息相对低（4-6%），恐怕没有。
符合一条或者两条的贷款不少，能同时满足这三条的，恐怕只有房贷了。
分析到这里，你还感觉5%、6%的房贷，是很差劲吗？是完全不能接受吗？
说过题外话，如果银行能不限制的发放房贷类似的贷款，估计会有很多很多的人和企业，会选择有多少我要多少，哪怕上千万，甚至上亿，上百亿，也是敢要的，可惜银行是不会给的。
有人做过调研，中小民营企业的融资成本普遍在7-9%，这还是在有优质抵押物的前提下，没有抵押物会更高。
三、市面上有哪些转贷方案
（一）、提前还款
如果手上有闲钱，没有好的理财渠道，短时间内也用不到这笔钱，就可以考虑把房贷，部分或者全部提前还款。
不过需要注意，提前还款是单向选择，提前还款相对容易，但是如果再用钱，想再申请到5-6%+贷款期限20-30年+贷款金额那么大的贷款，是万万申请不到的。
（二）、商转公(省直公积金)
目前在郑州，省直公积金好转，自己去公积金中心就可以申请办理。
市值公积金非常不好办，目前应该还没有类似的政策。
（三）、买卖（二手房过户，非夫妻间过户）
这个方案需要的基本条件
1、必须得有房本。
2、代持人须有首贷资质
3、身份证前6位，身份证地址，尽量不一样。
这个方案优缺点很明显
优点：能够重新办理按揭贷款，实现最低按揭贷款利率（目前是3.8%），最长贷三十年。
缺点：有税，占用对方的首贷资格、欠对方人情（人情债很难还），将来还月供有点麻烦，有道德风险（尤其房子大幅度涨价后）...
（四）、房产抵押贷款
1、这个方案需要的基本条件：
A、房本得下来。
B、征信不能太差。
2、常见的贷款方案
A、3年期先息后本、月息3厘，年化3.6%。
B、5年期先息后本、月息3厘，年化3.6%。
C、10年期先息后本，前9年每年还5%的本金，第10年还剩余55%的本金，月息3厘58，年化4.3%
D、10年期先息后本，每三年还一次本金，但直接签10年合同，三年后不需要再走流程，还进去就能刷出来，月息3厘，年化3.6%。
E、10年等额本息（10年还完），也就是前119个月按照20年等额去还，第120月还完剩余本金，月息3厘58，年化4.3%。
F、10年等额本息，前118个月等额还40%的本金，第119个月还30%的本金，120个月还30%的本金，月息3厘33，年化4%。
这个方案优缺点也很明显
优点：能把利率降下来，少出利息，月供压力会变小，如果房子经过涨价或者当初买房时，首付付的多，超过30%了，能多贷一些利息非常低的钱，实现债务优化。
缺点：营业执照在贷款期间不能注销（经营贷，消费贷不存在这个问题）、贷款到期后需要再折腾一次（尤其三年期五年期的），到期再贷，额度和利息都有可能会有变化，取决于三年五年后的政策。
以上为比较落地的几种转贷降息方案，在实际的工作过程中，选择房产抵押贷款的比较多，可操作性强些。
在房产抵押贷款中，纯转贷的，选择C、D、E、F的比较多，除了转贷还想用利息低的资金，选择A、B的比较多(这种房价得经历一波涨价才行)。
需求不同，选择就不同。
四、我是否适合转贷
人心是多变的，人性是从众的，大家都很容易从众跟风，转贷并不是人人都适合，也不是想转都能转的，它是有条件的：
1、是否有房本，没有房本就不用考虑这事了，没有房本做不了房产抵押，也交易不了；还有很多房子还没有交，甚至烂尾的，就更转不了。
2、征信是否良好，如果征信已经坏掉了，比如，黑了，逾期很多，并且逾期很长时间，当前逾期等，大概率也是转换不了的。
3、如果现在的按揭房贷利率本身就很低，比如，4点多，4%左右，设置4以下，就没有必要转换了，转了也省不多少钱，再说，转换也是需要花钱花时间花精力的，时间和精力也是成本。
但是有一种情况，房子买的比较早，虽然房贷利率比较低，但是房价涨价了，想贷出一大笔便宜的钱出来用，这种是完全可行的。
日常工作中，这种情况是很多的，要多于纯粹的高息转低息，贷出几十万非常便宜的钱(房产抵押几乎是最便宜的贷款)，去把信用卡，网贷等都还掉，实现债务优化，大大降低了还款压力，生活一下子轻松很多。
4、如果现在按揭房贷利率高，但是房子没有涨价，或者降价了，导致现在的可贷额度低于按揭余款，这种情况下转，需要找钱把缺口给补上，才能折腾，如果手上没钱，还得借钱去填补缺口，就不要折腾了。
5、如何房子近两年，有出售的计划，就没有必要折腾。
6、收入还可以或者收入比较稳定，预计十年内或者更短的时间内，能够把房贷部分或者一次性还清，那么这种也是可以的。
7.在工作过程中，经常碰到一种很奇怪的疑问，就是想折腾的客户，很想转但有一个担心，就是我把房子抵押给银行了，万一将来我逾期了，银行不得拍卖我的房子？
这里至少有2个方面，他不太明白:
a.房产抵押是把房子抵押给银行，按揭房贷同样把房子抵押给银行，二者本质上是一样的。
b.不是一逾期，银行就委托法院拍卖房子，只有严重逾期，一直没有还，比如超过6个月，又不配合，才有可能被拍卖。
银行放贷的目的是挣利息，并且为了要你的房子；抵押贷款，按揭房贷都是如此，没有区别。
8.大多数银行不支持这样，尤其4大行不支持，原因很简单，按揭房贷4大行是最多的。
可以说，按揭房贷是银行最优质的贷款，本来稳赚的房贷利息，现在要跑，如果你是四大行，你会乐意不？
四大行不乐意，但商业银行乐意，因为抵押贷款，商业银行做的比较多。
......
本篇文章整理于2023年5月13号，由于相关政策经常变化，可能会和以前或者以后，有比较大的区别，请知悉。
上述文章只是写个大概，需要了解更多细节的，评论区留言讨论。
如果感觉文章写的还可以，对你有点帮助，麻烦给予点赞评论收藏，就是对我最大的肯定，会促使我继续写下去。
最后，我是李卫，坐标郑州，专注银行贷款的咨询与办理；关注我，让你在贷款路上少走弯路，少踩坑。