2023年南宁买房避坑指南
选题是最头疼的，太干吃力不讨好，太泛又言之无物。
虎爸团队最终讨论：我们既然定位是解决买房，那就写一篇关于南宁买房攻略地图吧，于是就写了这一篇指南，涉及：购买方向、避坑板块、抗跌产品、优选类型、学区参考。
基本按照指引去买，就很少会掉坑（起码未来3-5年内），同时也能让不熟悉南宁的朋友对南宁各片区有个初步的了解。
1、南宁的购房方向：
能买东就别买西，能往南就别往北。
这没什么可争议的，南宁的城市发展方向就是向东向南。这是所有人的共识，共识放在楼市里就是真理，就是Money。
所以城区选择依次是：
良庆＞青秀＞西乡塘＞江南＞邕宁＞兴宁
良庆：有五象在，无论现在还是未来，都是南宁甚至全广西的C位，绝对是南宁买房第一顺位，当然也不是闭着眼睛就买，还要识别板块内的坑，比如龙岗、大沙田？
青秀：绝对的宇宙中心，最好的名校和商业都在这里，能打的板块太多了，主推琅东+凤岭，奈何整体房价太高，只能屈居第二。
西乡塘：城区人口最多，烟火气最密集，汇聚西大学府+南铁学区+高新产业等优质板块，当之无愧的老城王者。
江南：经开区给了江南不垫底的底气，如果未来加持吴圩临空经济，值得小期待。
邕宁：龙岗规划想象的很好，又是CBD又是南宁塔，但落地很堪忧，看这三年的房价跳水就明白了。
兴宁：除了朝阳，一个能打的都没有，如果非地缘居住，新定居或投资不建议考虑。
2、南宁谨慎入手的板块：
选对方向，不是说闭着眼睛就能乱买，选错老公还能离婚，选错区域，可能就是一辈子套牢。
比如同是凤岭，选择凤岭北还是凤岭南。同是金湖，选择琅西还是琅东？结果天差地别。虎爸就挑几个热门又容易被一些概念炒作包装而入坑的区域板块，帮大家抛开迷雾看本质：
龙岗：大家很奇怪，有五象的名头，又有CBD+滨江概念，龙岗的房价（从高位1.4万到8000）怎么会沦落至此？
虎爸只能说规划很美，落地很难。发展是要投钱投资源的，而未来十年南宁都不可能腾出手来发展龙岗。
因为在ZF眼里，五象的核心永远只在良庆区范围，这也是为什么五象南火车站一直难落地的原因，因为这是邕宁区的范围。
所以选这个区域，单纯是考虑居住和通勤可以，但还带有投资预期的话，请做好十年内站岗的准备。
三岸：这算是开发商被集体割韭菜的案例。时值2020年下半年，南宁土拍还是很热的时候，一股炒作妖风把三岸炒成了全民关注，原本一块仙葫经济开发区管的荒地硬是被吹成了凤岭南富人区。
官方还推波助澜，搞了个“凤岭南滨江带规划”，一时间，广源、龙湖、龙光、美的、蓝光、金科、中铁集团等开发商纷纷进场高价拿地，摩拳擦掌信誓旦旦的要打造2万+豪宅区。
但三岸“学铁商”一个都沾边的基本面真的可以支撑2万+么？
很快市场教做人，美的封盘、广源改小户，中铁做豪宅，最后哪怕贴着楼面价卖市场依然不买账。
如今开发商唯一能解套的办法就是等。是的，要等到南宁房价慢慢修复，等到南宁普遍2万+把泡沫挤出来了，就能解套了。所以这时进场接盘，就是帮开发商做韭菜了。
三塘：看规划就知道这地方是下一个安吉。一堆的物流园和住宅混居，硬生生被吹成“下一个琅东、凤岭北”。
除了玩概念，很多购房往往容易这这个片区的户型赠送迷惑，觉得赠送又高、阳台又够大，价格也很便宜，反正是第一套自住，为什么不能买？
你也懂得是第一套自住，但当你要置换的时候，是打算卖给谁？谁会接盘？年轻的为什么不去接盘青秀或五象？
地缘购房的话，为什么不买个更大更靓的？切记买房看地段，卖房更看地段，除非你打算一辈子不置换了。
沙井：价格很靓啊！才七八千呢！请你上头之前，先去查查华南城近十年的房价走势，再去搜搜碧桂园的房价跳水，去打听打听为什么万达广场最终放弃沙井——这是一个规划错配的区域。
明明是定位物流中心，不以货运南站做文章，建工厂，却拿来做会展、批发市场，甚至房地产，导致南站因为没有产品基地，无法发挥始发地的优势，华南城和会展经济也做不起来，房子更加只能沦落为睡城了。
这样三不靠的地方，被套牢是板上钉钉事。
至于其他吴圩、仙葫、武鸣里建之类的，就不展开篇幅讲了，前面看懂的都懂。
3、南宁最抗跌的产品：
直接说结论：流动的才抗跌，尽量选刚需盘，避开大平层
80-100㎡是南宁买房的中坚力量。三房为主，有些还能做到3+1房，需求量大，所以流通性最高，无论遇上什么行情，都能很快卖出去。
120-140㎡是南宁家庭主流需求，一般要求四房、靠近学校、有地铁。如果区域和学区很好，既能保证流动性又有稀缺性，放在南宁绝对就算核心资产了。比如华润24城、万科金域中央、盛天华府
200㎡以上大平层流动性堪忧，以前是定义豪宅，但随着建发、保利、万科把大平层泛滥后，现在只能定义成改善房了，基本要求有江景、湖景或顶级学区之类的，这类产品的价格波动会非常大，因为已经脱离了广大人民群众的基本需求（钱不够），接盘会是很大的问题，一手买入价基本是它的巅峰时刻。
最后说说别墅：放在南宁这种量级的城市，别墅只能当消费品，基本不会有人来接盘，折旧率很高，当初买山渐青、仙葫别墅的业主看到这就很感同身受了，二手出售打五折很常见。
4、南宁最优购置类型：
要新盘还是二手？
从历年新旧房成交比例来看，5个南宁人4个会买一手，1个买二手。和一线城市广州深圳等二手房交易为主差距很大。
我们好像很容易得出结论，南宁人好像不太喜欢买二手。
但这是把结果当原因了。
真相是：和广州、深圳等不同，南宁的新房供应太大，导致一二手价差不大，在有得选的情况下，谁都会选新房。
但现在南宁楼市新盘开发逐渐乏力，未来存量房成为主流的情况下，我们要做的是卖什么对自己最有利，而不是拘泥于一手还是二手。
这里就简单给各城区的选房结论：
青秀：适合买二手，也是目前南宁成交量最大的区域。这里不是很建议买新盘，因为供应少且溢价非常高，如果喜欢不喜欢旧盘，那可以看看凤岭北区域的次新房，性价比相当nice。
良庆：要是放在一年前我会建议只选新盘，但自从房地产因疫情+调控被垂进入ICU后，五象的投资客也已经撑不住开始割肉，所以如果你好好挑，你会找到性价比不错房子，即买即住那种。当然现在新盘的价格也在低位，任君挑选。
西乡塘+江南：如果不是考虑学区、养老等因素，我建议只挑新盘。原本就是贬值的区域，要是在入老破旧，那就等着被套吧。
兴宁+邕宁：地缘购买者就随便把。非地缘的是考虑新旧的问题么?前面难道白说了？
5、南宁最浓缩的学区攻略：
买学区无外乎分两类，一种是要确定性的，近期着急解决学区问题。另一种是带投资的，押宝未来成为学区坐享增值。
先说第一种，成熟学区的选盘。很简单，选已经成名的学区就对了，这基本上是青秀和西乡塘的事，虽然五象也在往名校化发展，但起码还需要3-5年的时间才能辨别成色。
以下是身为青秀土著虎爸我的个人心中排名（不代表客观）：
建政学区（民主路小学+建政14中）：这两个学校是公认的公立最强，我相信没人会反对。这个学区组合范围内，能选的基本就是民主路、建政路沿线的单位宿舍，比较老旧。
金湖学区（滨湖路小学+琅东14中）：金旺角卖5万/平就说明了一切。领导子女读的学校能差么？这个范围内的放在基本在金湖北广场，楼龄比建政那边要新很多。
东葛学区（园湖路小学+天桃实验学校）：东葛路最强的学区组合，楼龄也普遍的老，要是只考虑初中，荣和中央公园可以看看？
凤翔学区（凤翔路小学+凤翔47中）：这算是黑马了，在大家不看好的情况下，逆袭成为成了名校学区，排第4是我对它的敬意。周边楼盘都是08年楼龄，户型素质一般，得精挑细选。
东商学区（桂雅路小学+三中初中部）：有钱就大嗮的代表。靠幸福里、天盟东盟城、盛天茗城等优质生源，硬生生崛起成名校。基本选东盟商务区的楼盘都能读，所以选择面会比较丰富。
南铁学区（秀田小学+37中）：西乡塘代表其他城区和青秀一战的组合。很多人可能不服觉得37中近几年A+成绩好于14中，凭什么排第六？没办法，谁让37中有三分之二的生源是择校生呢？选房范围只能选单位宿舍。
再往下，就是天桃小学+二中初中部、凤岭北双天桃等等，就不一一讨论了。
接着说第二种，有机会成学区的选盘。就是现在可能顶着名校的名头，但成绩还不稳定。或者因为地段生源可能复制凤翔和桂雅路成为名校的可能。以下列举几个组合：
五象实验四小+五象十四中：就是所谓五象湖四大天王区，名校拉动高房价，高房价筛选搞净值业主，进而带动优质生源，基本可以确定，这里将会成为下一个东商学区。
宜家双天桃：立帖为证，万科金域中央将会接棒华润二十四城，成为改善盘NO.1
良玉小学+五象三中：小学可能会是惊喜，也可能会惊吓，但万科臻悦湾、翡翠中央让未来有点想象。
以上所有的建议，都是抛开实际购房需求，而是基于南宁城市基本面做的购房分析。希望本文对你有用，如果你对南宁买房有困惑，无论是老城还是新区，都可以聊聊。