西安首付降至20%了吗？存量房贷到底能降到多少？
这是迅哥的第635篇原创
大家好，我是迅哥！
一个想通过买房慢慢变富的家伙。
我的文章，都很随意，心里怎么想的就怎么写。
比如文中出现的数字、日期，不保证准确，但保证写的都是我真实想法。
大家随便看看。
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今天开始西安的房产中介和自媒体都沸腾了，不论大V小V，好多都喊出了，西安首套首付20%利率4.0%，二套首付30%利率4.4%。
可是大家下面配的链接，却全部都是
中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整优化差别化住房信贷政策的通知
这是中国人民银行的总要求，根本不是西安的落地政策。
这个通知，字数并不多，也并不难理解，为什么大家就一通误解呢？
第一条说首付比例，第二条说利率，这都是制定了一个总体要求。
第三条才是重点，要“因城施策”呀。
截止目前，陕西省政府、银行分行，没有任何一家权威机构，发布首付20%的贷款政策，各位同行们就开始大肆宣传，我也是无语的很。
最近半年，西安的一线热点，从来没有断过，我也学乖了，没有正式公布之前，我是不看的。我也不会瞎猜。
假设真的能够实行首套20%，确实是比较重要的利好条件，这比前段时间的二套首付60%降到40%，力度要大的多。
之前资金不够的朋友们，可以择机上车了。
反正对我来说，手里的子弹全部都已经打光了，首付再降也是腾不出资金，买不了了。
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第二个非常重要的消息，也引起了群里众多业主的讨论：
中国人民银行 国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知
简单说就是以前办的首套房贷，全部都可以找银行调整利率了。
要知道，我们群里大多是2022年买的房子，当时的利率都是5.6,5.8，甚至有超过6%的，虽然LPR经过几轮调整，也就降了0.3%。
与现在的房贷利率4%比起来，不要太贵了。
同样都说贷200万，利率5.8%月供11735，利率4%月供9548，一个月能降低2180块。
这些钱，对于普通家庭来说，可是实打实的净结余呀。
那么房贷利率到底能降多少？群里也是讨论颇多，其实并不难懂，依然是藏在原文中，来看：
重点是这一句：新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
我们来拆解下，共分两部分：
1、利率水平由金融机构与借款人自主协商确定。
这个很好理解了，和银行商量着来。
2、但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
这句话的后半部分，都是写LPR加点幅度的，要求不低于当年的下限。
那么当年的加点幅度下限是多少呢？
陕西分行发了公告：
2019年9月20日至2022年5月29日，陕西全省首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率；
2022年5月30日至今，陕西全省首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
翻译翻译：
22.5.29以前，LPR加点幅度下限是±0BP，也就是说不加点。
22.5.30以后，LPR加点幅度下限是-20BP。
我们再回过头，把两个部分合起来理解一下：
利率可以和银行商量了，
LPR加点幅度不能低于原来。
本月的五年期LPR，是4.2%
别嫌我啰嗦，再来举个例子：
假如你是2022年2月买的房，你这个是首套房贷。
当时的贷款利率是LPR4.6%+120BP，你一开始承受的是5.8%的利率。
最近LPR降到了4.2%，你的房贷+120BP，你现在承受5.4%的利率。
现在，新政执行以后，你可以和银行商量，把利率最低降至LPR±0BP，也就是利率4.2%。
同样都是贷200万，利率5.8%月供11735，利率4.2%月供9780，一个月能省1950块。
又假如你是2023年2月买的房，你这个是首套房贷。
当时的贷款利率是LPR4.3%+0BP，你一开始承受的是4.3%的利率。
最近LPR降到了4.2%，你的房贷+0BP，你现在承受4.2%的利率。
现在，新政执行以后，你可以和银行商量，把利率最低降至LPR-20BP，也就是利率4.0%。
省的钱虽然不多，但毕竟你一开始买的利率也不贵呀。
当然，实现这些的前提，是银行愿意。
我想，银行现在也不会在乎这一点点，会给到最低下限的。
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没想到呀没想到，银行这个铁公鸡，吃到嘴里的肉，还能再吐出来。
中国人民银行发的这个答疑贴，解释了其中的缘由：
中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人就调整优化住房信贷政策有关问题答记者问
一是客户省钱，
二是银行减少提前还贷，保障利息收入，
三是规范经营贷去向。
一举三得，我举双手赞成。
静候银行爸爸们的细则安排。
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迅哥，山西运城人，主要在西安生活。
2012年大学毕业后在浙江义乌开过几年网店。
2016年到西安，做过的主要工作就是房产销售，拿到的成果也都在西安房产。
七八年间，从首付10万做到资产千万。
要感谢西安这座城市，要感谢这个行业。
我从农村来西安打拼。
我的梦想，是通过房产增值，实现“不上班”，“躺平自由”，“退休自由”。
对西安房产略懂，刷xyk略懂。
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