细则出炉！存量房贷利率下调，9月25日开放申请！
这两天，楼市君后台收到了大量关于存量房贷利率下调的咨询。
扛着5%甚至接近6%的利率的小伙伴们，这次可算熬出头了。
楼市君整理了建设银行、工商银行两大行关于下调具体操作的最新答疑，一起来看看存量房贷怎么降！
壹
9月25日起开放申请下调
需为个人首套住房房贷
8月31日，央行发布了关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知。
通知一出，大家都盯着的存量房贷利率怎么调、调多少、什么时候调......最受关心的，莫过于利率下调的计算方式。
丨截图自粉丝社群
上周末（9月2-3日），工商银行、建设银行先后发布了关于存量住房贷款利率调整的客户问答。
大家所关心的种种问题，工行、建行两大银行，已经有初步回复了！
丨截图自银行官微
先来看看存量房贷利率究竟如何下调！
一、利率下调方式：不低于贷款发放时的利率政策下限
关于存量房贷利率最低能下调至多少，工行与建行的最新回复都与央行通知保持一致步伐：
房贷利率是在LPR（贷款市场报价利率）基础上加减点确定的。按照人民银行通知，本次调整后的贷款利率水平，在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
因此，本次调整不涉及LPR，主要是调整加减点。
丨东莞城市航拍
丨东莞楼市发布摄于2023年
关于存量房贷利率加点具体如何调整，建设银行给出了一个例子：
假设现在的贷款利率为5.1%、LPR为4.2%，贷款利率就是按LPR+90个点确定的，也就是4.2%+0.9%。
若按有关规则，假设存量首套住房贷款利率下调后执行的水平为LPR+10个点，那本次利率就会下调80个点，即贷款利率会从现在的5.1%调整到4.3%。
工商银行则表示，具体利率调整幅度及规则，以工商银行后续公告为准。
调整后的房贷利率水平不得低于原贷款发放时房屋所在城市同期限（按原贷款合同期限）的首套房贷利率政策下限。
另外，关于2019年10月以前的房贷利率，两家银行均表示目前暂无方案。
2019年10月8日至2022年5月17日，东莞市首套商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR+0BP；
2022年5月18日至今调整为LPR-20BP。
购房者可以对照看看自己当年买房时的LPR，就可以知道自己的利率最低可以降至多少。
二、执行时间：9月25日起接受下调个人首套存量房贷利率申请
首先来看看大家最关心的实施时间：按照人民银行、金融监管总局近日通知，自9月25日起，即可就个人首套存量房贷向银行申请利率调整。
建设银行、工商银行两大行也确认了将在该时间节点开放线上线下服务渠道。
三、申请条件：下调房贷利率需满足以下四个条件
1、贷款需属于商业性个人住房贷款。
住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款部分，购买商铺等商业用房的贷款，均不在本次调整范围内。
2、贷款属于2023年8月31日前已经发放的，或者已签订合同但未发放的；
3、贷款发放时执行首套住房贷款利率政策，或者个人实际住房情况符合所在城市首套房标准的；
东莞自9月1日起实行认房不认贷政策，与“认房不认贷”同步叠加。
这意味着在新政后，在外地有房，而东莞房贷未结清的群体，利率亦可下调。
4、贷款发放时的利率，需高于贷款发放时点所在城市的房贷利率政策下限。
当前执行利率如低于本次首套房贷拟调整到的利率水平，则不进行调整。
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贰
热门十大问题答疑
除了何时开始下调、怎么调、申请条件等基础问题，工商银行、建设银行还相继发布关于存量房贷利率调整的常见问答。
楼市君已经梳理了部分客户关心的问题，一起看看两大行的最新答疑。
Q1：我有一笔未结清的个人住房贷款，请问是否可以进行利率调整？
本次调整范围是指存量首套住房商业性个人住房贷款，具体包括2023年8月31日前已发放的和已签订合同但未发放的首套住房贷款，或实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准的住房贷款。
工商银行与建设银行均表示，住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房的贷款，不在本次调整范围内。
当前执行利率如低于本次首套住房贷款拟调整到的利率水平，则不进行调整。
Q2：我办贷款时不是首套房贷，如何确认现在是不是？这个取决于您当前实际住房情况是否已经符合东莞首套住房标准。如已符合，可以认定为首套房贷。例如，如果您贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时 “认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但东莞已执行“认房不认贷”政策，本次可以按首套执行。此外，贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的，本次可以按首套执行。上述情形下，需要您提供相应的证明材料。如果您仍无法确认自己是否符合首套房标准，您可咨询贷款经办机构。
Q3：如果首套房贷现在有拖欠，能调吗？工商银行表示，符合调整范围但有拖欠的贷款，原则上还清拖欠前暂不调整，还清拖欠后可以调整。实际执行需根据具体情况判断，您可咨询贷款经办机构。
Q4：什么是利率政策下限，我能怎么查？利率政策下限是指当地人民银行官方公示的首套住房贷款利率政策下限。您可以通过人民银行各省级分行官方网站查询。
Q5：通过新发放贷款置换和协商变更合同利率具体是指什么？有什么区别?新发放贷款置换是指由原贷款承贷银行新发放一笔贷款，借款人使用这笔贷款置换存量首套房贷；协商变更合同利率是指由借贷双方通过签订补充条款等方式，协商降低贷款合同约定的利率水平。工商银行表示，对于借款人而言，由于已经明确调整后的利率水平需符合原贷款发放时的当地房贷利率政策下限，这两种方式调整的结果无明显区别。考虑到操作的便利性，工商银行主要采取变更合同利率方式，具体以工商银行后续公告为准。
Q6：对于此次通知发布前已经支付的高于调整后利率水平的房贷利息可否要求返还？建设银行、工商银行均表示暂不支持。此次存量房贷利率调整不溯及既往。
Q7：我有一笔个人住房贷款还未结清，是按二套房贷款利率政策办理的，按当前我所在城市政策仍按二套房贷款政策执行，请问是否符合调整条件？该笔贷款不符合调整范围。为了支持刚性住房需求，此次只降低存量首套房贷利率，二套房贷款不在本次调整范围内。
Q8：我的贷款当前为公积金贷款或公积金组合贷，能否申请存量房贷利率调整？建设银行表示，本次存量房贷利率调整只针对存量商业性个人住房贷款，公积金贷款及组合贷中的公积金贷款部分不在调整范围之内。对于组合贷中的商业性个人住房贷款，符合条件的可单独调整利率水平。
Q9：我有一笔个人商用房贷款还未结清，请问是否符合调整条件？该笔贷款不符合调整范围。商业用房（含商住两用房）等非住宅型房屋贷款不属于此次存量房贷利率调整的范围。
Q10：如果我的房贷当前为不良贷款，能否申请存量房贷利率调整？工商银行表示，不良个人住房贷款暂不支持进行存量房贷利率调整，需要归还积欠本息后再申请调整。具体以银行后续公告为准，如有异议可联系贷款经办行。