西安还未降，全国房贷利率又开始反弹了！
目前，西安首套房贷利率普遍上浮15%，二套上浮20%左右，自2018年三季度起，央妈集中放水，银行囊中渐丰，看着多地房贷利率出现松动的迹象，西安购房者盼着房贷利率的涨幅能够尽早下调。
而如今，西安还未等到利率下调，全国房贷利率已经开始“触底反弹”，金融端的高强度监管又来了...
壹丨房贷利率“触底反弹”
据融360数据显示，2019年6月，全国首套房贷平均利率为5.423%（相当于基准利率的1.107倍），较5月上涨0.14%，这是全国首套房贷平均利率连降6个月以后首次出现回弹。
此前房贷利率之所以能够走低，与较宽松的货币政策有关。
2018年3月份以来，受内外因素的影响，央妈一改以往缩紧的货币政策，向市场投放2.3万亿流动资金，银行有钱了，一是银行间竞争关系加剧，二是必须响应国家号召，降降家庭的负债率，从而刺激消费。
2018年7月国务院常务会议中明确，此前严厉的“去杠杆”金融风向转为“稳杠杆”，过去收紧的金融政策有所缓和，同年10月，央妈宣布降准，房贷利率便出现了松动迹象。
而如今，防范楼市金融风险的口号再被提出，主要是因为春节过后全国部分城市出现了小阳春现象，除了调控政策收紧，还需要用金融手段来敲打市场过热。
近半个月，成都、福州、南京、合肥、杭州等地首套、二套房按揭贷款利率均有不同程度的上调，且部分银行出现额度紧张、放款周期长的现象。
下半年银行的信贷资金普遍比上半年紧张，预计接下来会有更多楼市过热的城市加入到房贷利率上调的阵营中。
贰丨房企融资“过头”，多部门警告！
利率的变化是政策导向的结果。在刚刚过去的六月，金融层面屡次针对房地产市场发声。6月12日，在2019中国房地产金融论坛会上，中国房地产业协会会长冯俊提出，中国房地产金融发展要防风险、着眼于房地产高质量发展和全国经济社会发展大局。
6月13日，第十一届陆家嘴论坛上，中国银保监会、证监会高层直指目前房地产市场、房地产金融存在居民高杠杆与房地产过度融资的风险与问题。
经过全国这轮房价普涨过后，居民杠杆率居高不下，个人住房贷款一直占据我国住户部门债务主体地位。我国住户部门2017年年底杠杆率为49%，到2018年底我国住户部门杠杆率攀升至53.19%，这在一定程度上限制了家庭的日常消费，对拉动内需，盘活经济显然不利。
但与不断攀升的杠杆率相比，房企过度融资的现象更值得警惕，房企短期内迅速累计的债务，若不稍加控制，恐为规模性的金融风险埋下隐患。
2019年上半年，一线城市土地出让金总额为2496亿元，同比增长36%；二线城市土地出让金为12561亿元，同比增长26%。一二线城市土地市场火热，各地之所以能频频出现高价地块，主要还是因为房企在此期间有钱呗。
根据央行数据，2019年一季度房企共取得约10.85万亿的开发贷，同比增长18.9%，不仅如此，房企还将融资渠道拓至海外，根据中指院数据，2019年上半年，房企海外债发行约2615亿元，总量较去年下半年猛增了近一倍。
海外发债与国内信托的成本其实不相上下，大致在8%左右，而如今中小房企在发放海外债时已经不再受宠，只有提高借债成本，方能有效揽金。据估算，2020年房企还债金额将超越5000亿，2021年，预计还债金额破6000亿元。
还债压力大，融资渠道收紧，如果房企再执意扩张，风险难控，这也就能够理解金融端严控企业肆意融资的行为。
7月4日，证券时报旗下信托百老汇报道：金融监管层提出口头警告，特别要求“信托圈”以大局为重，坚持住房不炒，旋即大面积暂缓、暂停地产信托融资。
7月10日，经济日报发文评论道：银保监会这一举动表明，对房企的调控已由销售端延伸至融资端。
7月11日，光大信托紧急通知：暂停所有房地产项目类项目募集。
从金融层面这一系列收紧的动作来看，至少下半年，房企融资渠道将受到严格管控，房企扩张的脚步将有所放缓，或许对各地的土地市场而言，迎来一波喘息空档期。
贰丨收放自如或成常态
即便现如今房地产金融领域再度收紧，但力度及范围却远不及2017年提出的“金融去杠杆”，如今金融端的收紧只是针对房企融资端，而且主要执行为信托融资的收紧，而信托一般占到房企融资规模的17.5%左右，而且今年比例还在下降。
对于房企除了信托，还有银行开发贷、海外债券、资产证券化等融资渠道，信托收紧最直接的影响就是少拿点地，而且从中国经济数据来看，其实并不怎么乐观，房地产这条腿当然还是支柱，现在属于短周期调节。
虽然7月10日，中国证券报爆出：银行贷款也被监管层窗口指导，严控房地产贷款规模！但这只针对向房地产贷款较多、增长过快的银行，要求其控制房贷及开发商规模，这很像今年房地产调控“一城一策”的政策，哪里过火，就往哪里泼水，不会一刀切。
而对房地产市场的影响关键还在于信贷政策，毕竟房企很大一部分资金来源是靠按揭回款。目前全国并没有重点城市收紧限贷政策。
所以未来金融的调节也会像调控政策一样收放自如。各地银行针对当地楼市来调整贷款利率甚至政策，楼市过热，提高房贷利率；如果楼市趋稳，则没必要轻易动金融手段。楼市今年的目标是“稳”，过度上涨与下跌都不是调控的目的。
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