房产投资回报率，如何精算（二套房）
这是房产投资回报率系列的第二篇。（参考阅读：房产投资回报率，如何精算？）
这篇文章，我们送给准备买二套房的朋友。我们先回顾下，首套房投资回报率的结论：房价涨3%，买房不亏；房价涨5%，年化回报8.7%；房价涨10%，年化回报21.2%；房价涨15%，年化回报33.7%。本篇将计算二套房的持有成本和投资回报率。本篇阅读难度会比第一篇略有增加，建议静下心读。
一
为了计算二套房投资回报率，我们首先要弄清楚首套房和二套房的政策区别。
首套房为满足刚需，属于民生范畴，所以有相应的政策优惠。而二套房是改善型需求，在契税、房产税、首付比例、贷款利率上，相比首套房都有劣势。首套房和二套房政策差异如下：
二
我们同样拿一套1000万的房子作为案例来测算。
二套改善：1000万的房子，首付700万，贷款300万。税费在50万的基础上，再加1.5%，也就是15万。最近互联网理财公司各种暴雷，余额宝的收益率又只有2.3%，普通人可以接触到的投资机会很少。我在这里拿上海银行易精灵年化3.7%为例，作为无风险收益率的基准。
通过上面表格，我们可以清楚看到：1、因为付了首付，一年少收（25.9+2.4）万的利息。2、因为买了房子，一年付出16.35万的利息。这几笔加起来，就是44.75万。上海租售比大概在1.5左右，一年租金收入15万。房产税税率在0.42%，一年交税4.2万。45万减去15万再加上4.2万，等于34.2万。所以，一套1000万的房子，每年的持有成本约为34万，即房价的3.4%。
三
所以，对于二套房：如果房价涨了5%，我赚了多少钱呢？我的本金回报率又是多少呢？如果房价涨了10%，15%呢？这个结果又会怎样？一张表格就可以看的很清楚（还是以1000万房子为例）
加上3.7%的无风险收益，二套房年化收益率如下（同时，和首套房对比）
可以看出，在房价上涨的情况下，二套房投资收益率，相比首套房有明显下滑。
四
这么明显的收益率差异，是如何造成的呢？秘密就藏在第一段，提到的四个政策差异里。篇幅所限，先给出定性结论，下一篇定量分析。1房产税影响因素之一，但不是决定因素。特点是每年都会产生，损伤现金流，而且膈应人。具体金额，相当于该房产1-3个月的租金收入。2税费增加一次性支出，文末有详细说明。
3首付比例这条最关键，请划重点。
我们接触下来，计划买二套房却买不了的朋友，很多人根本不纠结投资回报率，往往只是首付凑不齐。而且，首付比例直接决定了杠杆成数，从而很大程度上影响了回报率。下一篇，我们会测算在不同的首付比例下，对回报率的影响。有兴趣的朋友，可以找找最近香港降低首付比例，房东立刻涨价的新闻。4贷款利率影响因素之一，但作用更小一些。首套二套的利差是0.8%（5.45%-4.65%），意味着每100万贷款每年要多支付0.8万贷款利息。在这个案例中贷款300万就要多付2.4万利息。因为上述政策限制，“全款抵押”的优势就凸显出来。收益率依然可以和首套房接近，顺带也解决了首付不足的问题。
（全款抵押回报率的详细计算过程，本文略）
如果按照付7贷3的方式买二套房，收益率显著收窄，同时首付门槛高。但如果选择全款抵押的方式，依然可以维持不错的收益率，而且门槛大幅降低。
五
这是系列文章的第二篇，先让各位朋友对首套二套房收益率，有个基础印象。下一篇是重点，我们将定量分析每个因素对收益率的影响。进而解决一个关键问题：目前的房产调控政策是如何逐步演化形成？常见调控工具背后，指向的焦点是什么，分别起到了什么效果？下周二增开一场茶话会，线下聊聊这个话题，也面对面收集下读者问题。（欢迎私信我参加）
必要说明：计算时，我们会面对一个小问题：如何看待买房过程中的一次性支出？比如税费和中介费。
对于中国人，只要有能力，买房是早晚的事。一辈子租房只存在于理想状态，何况年纪大了房东都不愿意租给你。所以，计算中，我们只计入提前支付这笔费用的利息成本。
相对而言，税费是大头，中介费是小头。为了抓大放小控制篇幅，方便朋友阅读，本文只计入了税费。